Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

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Wert für ein Objekt zu einem bestimmten Stichtag ermitteln sollen, zielen die angelsächsischen
Verfahren auf die Renditeerwartung eines Investors bei bestmöglicher Nutzung ab. 23
Im Gegensatz zum Ertragswert, welcher in angelsächsischen Länder als „all risk yield“ bekannt
ist und eher statischer Natur ist, wird in diesen Ländern meist das dynamische DCF-
Verfahren zur Wertermittlung herangezogen. Prinzipiell können dort aber auf Grund der fehlenden
rechtlichen Vorschriften beliebige Verfahren eingesetzt werden. In den nächsten zwei
Abschnitten werden die beiden Verfahren, Ertragswert und DCF, kurz erläutert und die Unterschiede
sowie Gemeinsamkeiten beschrieben.
3.1 Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird für Mietwohnhäuser und gewerbliche Objekte verwendet, bei
denen der jährliche Ertrag für den Investor im Vordergrund steht. 24 Eine Studie von SANDNER
ergab, dass bei gewerblichen Objekten in 80% der Fälle der Verkehrswert aus dem Ertragswertverfahren
abgeleitet wird. 25 Im gewerblichen Bereich spielen die anderen Wertermittlungsverfahren
somit nur eine untergeordnete Rolle.
3.1.1 Vorgehensweise
Die WertV88 regelt in den §§15-20 die Vorgehensweise beim Ertragswertverfahren. Dabei
wird zwischen dem Bodenwert und dem Wert der baulichen Anlagen unterschieden. Beide
Werte zusammen ergeben den Ertragswert des Grundstücks, welcher grundsätzlich der Barwert
aller zukünftigen Erträge des Grundstückes, einschließlich des Wiederverkaufswertes
des Bodens, ist. Der Bodenwert soll in der Regel mit Hilfe des Vergleichswertverfahren
(WertV88 §§ 13 und 14) ermittelt werden. 26 Ihm wird im Gegensatz zu den baulichen Anlagen
ein ewiger Bestand unterstellt. Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes der baulichen
Anlagen ist der nachhaltig erzielbare Rohertrag.
23 Vgl. Simon (1996), S. 134.
24 Vgl. WertR (2002), Abschnitt 3.1.2.1, S. 22
25 Vgl. Sandner (1994), S. 151.
26 Vgl. WertV (1988), §16, Absatz 2.