Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

5. Analyse des Zusammenhangs der Zinssätze der Verfahren
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Den ersten Teil der Analysen bildet die Untersuchung des Zusammenhangs zwischen dem
Liegenschaftszinssatz und dem korrespondierenden Diskontierungszinssatz. Wie schon in den
vorangegangenen Kapiteln erläutert, besteht aufgrund der im jeweiligen Zins enthaltenen Annahmen
ein fundamentaler Unterschied zwischen den Zinssätzen. Trotzdem ist intuitiv ersichtlich,
dass bei der Betrachtung einer Vielzahl von Objekten mit u.a. ähnlichen Einnahmenund
Ausgabensteigerungen ein Zusammenhang zwischen den Zinsen erkennbar sein sollte.
Dies beruht im Wesentlichen auf der Annahme, dass sowohl das Ertragswert- als auch das
DCF-Verfahren denselben Wert der Liegenschaft ermitteln sollten.
5.1 Anmerkungen zu Vorgehensweise
Die Analysen wurden mit Hilfe der Tabellenkalkulationsprogramm Excel durchgeführt. Hierzu
wurden sowohl die Berechung nach dem Ertragswertverfahren als auch das DCF-
Verfahren in einzelnen Tabellenblättern abgebildet. Beim DCF-Verfahren wurde nur eine
konstante Steigerung der Einnahmen und Ausgaben über einen Zeitraum von 10 Jahren berücksichtigt.
Auf eine genauere Modellierung mit unterschiedlichen Steigerungsraten und
Sonderausgaben aufgrund außergewöhnlicher Ereignisse wurde verzichtet. Grundsätzlich
setzt eine solch detaillierte Betrachtung die genaue Kenntnis des Objektes, d.h. eine Besichtigung
vor Ort sowie einen Einblick in die Mietverträge voraus. Bei einer Gesamtzahl von 636
Datensätzen stellt dieses einen enormen Aufwand dar, der im Rahmen dieser Untersuchung
nicht zu leisten ist. Die pauschalisierte Annahme konstanter Steigerungsraten und bei der
Verwendung des Faktorverfahrens die Einführung von Sonderinstandhaltungskosten kann
unter diesen Voraussetzungen als die adäquateste Einschätzung angesehen werden.
Auf Grundlage der BIIS Datenbank wurde in einem ersten Schritt der in der Datenbank angegebene
Ertragswert durch eine eigene Berechnung entsprechend Kapitel 3.1 überprüft. Dabei
ergaben sich bei 250 von 636 Datensätzen Abweichungen des berechneten Ertragswertes zum
im Gutachten gegebenen, welche größer als +/- 10.000€ waren. Teilweise sind diese auf unterschiedliche
Interpretationen der einzelnen Gutachter bezüglich der Sonderwerte zurückzuführen.
Laut unserer Definition sind die Sonderwerte Teil des Ertragswertes und müssen entsprechend
vorher abgezogen oder hinzugezählt werden. Manche Gutachter beziehen diese