Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

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vor allem Mieterträge und Pachten. Bei ungenutzten Grundstücken oder -teilen sind die Einnahmen
zugrunde zu legen, welche unter normalen Umständen nachhaltig erzielbar wären.
Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, gehören nicht zum Rohertrag.
32 In der Praxis ergibt sich somit eine weitgehende Identität zwischen der Nettokaltmiete
und dem nachhaltigen Rohertrag.
Jedoch können bei der Bestimmung des nachhaltigen Rohertrages die zum Bewertungszeitpunkt
erzielten Mieten nicht ohne Prüfung verwendet werden. Vielmehr müssen diese Einnahmen
anhand der Mietverträge und -konditionen genau überprüft werden und nur der nachhaltige,
d.h. unter Beachtung der Verhältnisse am Wertermittlungsstichtag erzielbare Anteil
der Mieteinnahmen darf in den Rohertrag einfließen. Abweichungen, z.B. auf Grund anderer
Konditionen in alten Mietverträgen, müssen idealerweise über Zu- oder Abschläge am Ende
als Sonderposten in den Ertragswert einfließen. Weitere Anhaltspunkte für die nachhaltig zu
erzielbaren Einnahmen können Mietspiegel und Marktuntersuchungen vergleichbarer Objekte
geben.
3.1.2.2 Bewirtschaftungskosten
Der Reinertrag der Liegenschaft ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
Diese setzen sich gemäß §18 WertV88 aus den bei gewöhnlicher Nutzung entstehenden
Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis
zusammen. Die Höhe aller Kosten ist so anzusetzen, wie sie bei normalen, die Art der
Nutzung berücksichtigenden Verhältnissen mit fremdem Personal für ein unverschuldetes
Grundstück laufend entstehen. Die Kosten der Abschreibung werden nicht explizit ausgewiesen,
sondern sind im Vervielfältiger berücksichtigt. 33
Die Verwaltungskosten umfassen alle nicht umlagefähigen Kosten für die zur Verwaltung des
Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Aufsicht, die freiwilligen
oder gesetzlich vorgeschriebene Prüfung des Jahresabschlusses und die Geschäftsführung.
Falls der Eigentümer diese Aufgaben selbst übernimmt, so sind die Kosten so anzusetzen, wie
sie bei einer Erledigung durch Dritte anfallen würden. In der Praxis werden die Verwaltungskosten
üblicherweise mit drei bis fünf Prozent des Rohertrages, abhängig von der Nutzungsart,
Größe und anderen Faktoren, angesetzt.
32 Vgl. WertV88 (1988), §17.
33 Vgl. WertV88 (1988), §18, Absatz 1.