Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

1. Einleitung
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Die Ermittlung von Immobilien- und Grundstückswerten gehört zu einer der ältesten Wissenschaften
überhaupt. Schon in der Bibel sind Grundsätze zur Wertermittlung überliefert. 1 Die
Bedeutung der Wertermittlung von Immobilien kann besonders deutlich anhand der Vermögensstruktur
der deutschen Haushalte aufgezeigt werden. Deren privates Gesamtvermögen
betrug im Jahr 2003 ungefähr 5 Billionen €, wovon ca. 75% in Immobilien gebunden waren. 2
Somit ist die „richtige“, d.h. marktkonforme Bewertung von Immobilien eine nicht zu unterschätzende
Aufgabe, welche starken Einfluss auf die Vermögensverhältnisse der Immobilieninhaber
hat.
Privatanleger haben durch die Investition in so genannten offenen Immobilienfonds die Möglichkeit
sich indirekt an Renditeobjekten zu beteiligen. Die adäquate Bewertung dieser Objekte
durch unabhängige Gutachter ist für die Erfolgsermittlung des Fonds und somit für die
Ausschüttung an die Anleger von großer Bedeutung. Grundsätzlich ist die Wertermittlung in
Deutschland in der Wertermittlungsverordnung und den Wertermittlungsrichtlinien gesetzlich
verankert. In den letzten Jahren wurde von Seiten des Gesetzgebers auch die Verwendung des
Discounted-Cash-Flow-Verfahren erlaubt. Dieses Verfahren wird hauptsächlich im angelsächsischen
Raum eingesetzt und ähnelt in Teilen dem deutschen Ertragswertverfahren.
Die Hauptdeterminanten des Ertragswertes sind die Nettomieteinnahmen und der Liegenschaftszins.
Letzterer wird als durchschnittliche Verzinsung des Verkehrswertes der Liegenschaft
definiert. 3 Die regionalen Gutachterausschüsse geben in ihren Veröffentlichungen
Richtwerte für den Liegenschaftszins verschiedener Immobilienarten vor. Anhand der tatsächlichen
Gegebenheiten passt der Gutachter den Zins durch Auf- oder Abschläge an. Im Gegensatz
zum Diskontierungszins, welcher nur die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben des
Renditeobjekts auf den Wertermittlungszeitpunkt diskontiert, sind im Liegenschaftszins weitere
Annahmen, z.B. bezüglich der Mieteinnahmensteigerung, enthalten.
In der Praxis ist gerade bei der Ableitung des Diskontierungszinses eine mangelnde theoretische
Fundierung zu erkennen. Zum einen fehlen Erfahrungswerte, welche beim Liegen-
1
Vgl. Rat der evangelischen Kirche in Deutschland (1981), Altes Testament, Drittes Buch Mose, Kapitel 25,
Vers 14-16.
2
Vgl. WWW: : http://www.sozialpolitik-aktuell.de (18.04.05).
3
Vgl. WertV88, §11, Abs. 1.