Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

2. Bestimmung des Diskontierungszinssatzes
2.2 Allgemeines
3
Bei der Bestimmung des Ertragswertes bzw. des Verkehrswertes mit Hilfe des DCF-
Verfahrens kommt der Bemessung des Diskontierungszinses grundsätzliche Bedeutung zu. Je
höher der gewählte Wert ist, umso niedriger ist ceteris paribus der Gegenwartswert der Liegenschaft.
Prinzipiell kann der Diskontierungszinssatz auch als ein Vergleichszinssatz betrachtet
werden, der im Sinne von Opportunitätskosten die Kosten der besten verdrängten
Geldanlagemöglichkeit beschreibet. 4
Der Diskontierungszins ist nicht mit dem Kapitalisierungszins zu verwechseln. Beide sind nur
identisch, wenn die zukünftigen Einnahmen unendlich lange realisiert werden und keinem
Wachstum unterliegen. Wachsen die zukünftigen Cashflows konstant an, so muss die Wachstumsrate
vom Kapitalisierungszins abgezogen werden, um den Diskontierungszins zu erhal-
ten. 5
Gemäß der einschlägigen Theorie, kann der Zinssatz als eine Kombination aus drei verschiedenen
Einflussfaktoren betrachtet werden. Der Zins setzt sich, wie in Abbildung 1 gezeigt,
aus einem risikolosen Basiszins, einem Inflationsaufschlag und einer Risikoprämie zusammen.
Prozent
Aufbau des Diskontierungszins
Diskontierungszinssatz
Risikoprämie
Inflationsaufschlag
Risikoloser Basiszins
Abbildung 1: Schematische Zusammensetzung des Diskontierungszins 6
Der risikolose Basiszins kann als Ausgleich für den heutigen Konsumverzicht des Investors
interpretiert werden. In der Praxis ist ein solcher Zinssatz nicht zu beobachten, da jede Art der
4 Vgl. Bergrath (1997), S. 144f.
5 Vgl. Adams (2001), S. 120f.
6 Vgl. Wöhe (2000), S. 776f.