Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

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de des Betrachtungszeitpunkts. 41 Die Definition der einzelnen Kostengrößen entspricht dem
Ertragswertverfahren. Die sonstigen Kosten können im Ertragswertverfahren nicht berücksichtigte
Größen darstellen, beispielsweise Erschließungsmaßnahmen oder Kosten für die
Beseitigung von Altlasten. 42 Der Bodenwert wird im DCF-Verfahren grundsätzlich nicht berücksichtigt.
Lediglich bei der Bestimmung des Restwertes wird der Bodenwert in Abhängigkeit
von der Wahl des Verfahrens berücksichtigt.
Die einzelnen Zahlungsgrößen werden für jedes Jahr neu ermittelt. Idealerweise erfolgt dieses
anhand der Mietverträge und der darin festgeschriebenen Konditionen. Nicht bekannte Werte
müssen sinnvoll geschätzt werden. Der Rohertrag wird durch die Mietsteigerung, die Mietdauer
und die Inflation beeinflusst. Durch die Variation in den einzelnen Jahren ist es möglich,
dass sich die Roherträge in jeder Periode ändern. Ähnliches gilt für die anfallenden Betriebs-,
Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Ein Vorteil des Verfahrens
ist, dass die Instandhaltungsmaßnahmen komplett in dem Jahr angesetzt werden können,
in dem sie anfallen und nicht wie beim Ertragswertverfahren mit einem langfristigen
Mittel gerechnet werden muss. Der Investor ist so in der Lage, verschiedene Szenarien und
den Einfluss früherer oder späterer Instandhaltungsmaßnahmen auf die Rendite zu testen.
Diese genaue Zuordnung der Kosten oder Erträge auf eine bestimmte Periode ist grundsätzlich
bei allen Zahlungen möglich, soweit sich der Zeitraum sicher bestimmen lässt.
Der Reinertrag wird mit dem Diskontierungszins auf den Wertermittlungsstichtag zurückgerechnet.
Der Diskontierungszins soll marktgerecht gewählt werden. Dieses bedeutet, dass die
persönlichen Renditeziele des Investors und seine Risikoeinstellung nicht im Zins berücksichtigt
werden. Der Diskontierungszins ist dabei grundsätzlich vom Liegenschaftszins im Ertragswertverfahren
zu unterscheiden. 43 Üblicherweise liegt der Diskontierungszins über dem
Liegenschaftszins, da dieser schon Annahmen über die Inflation und die Mietentwicklung
implizit enthält. Dementsprechend kann bei der Auswahl des Diskontierungszinses der Liegenschaftszins
nur als Anhaltswert verwendet werden.
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren spricht beim DCF-Verfahren auch nichts gegen eine
Variation des Diskontierungszinses innerhalb des Betrachtungszeitraums. Dabei können Entwicklungen
der Kapitalmarktzinssätze oder auch andere Einflussfaktoren berücksichtigt wer-
41 Vgl. Simon (2000), S. 140f.
42 Vgl. Brand (2000), S. 212f.
43 Vgl. Simon (2000), S. 140f.