Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

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3.3.2 Unterschiede 20 Wie im vorangegangenen Abschnitt dargestellt, ist der Ausgangspunkt bei beiden Verfahren identisch. Die Unterschiede in den Verfahren betreffen den Ablauf und die Eingangsparameter. Der wichtigste Unterschied zwischen beiden Verfahren ist der jeweilige Kapitalisierungszinssatz. Grundsätzlich besteht kein direkter Zusammenhang zwischen dem Liegenschafts- und dem Diskontierungszins. Ersterer wird üblicherweise auf Grundlage der Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse unter Berücksichtigung der Bedingungen des Renditeobjektes vom Gutachter festgesetzt. Auf Grund der langjährigen Erfahrungen mit dem Liegenschaftszins, kann davon ausgegangen werden, dass der Liegenschaftszins marktgerecht ermittelt werden kann. Bei der Ermittlung des Diskontierungszinses fehlt sowohl die Erfahrung als auch eine umfangreiche Datenbasis, so dass die Ableitung des Zinses zurzeit noch nicht transparent ist. Ferner geht das Ertragswertverfahren im Unterschied zum DCF-Verfahren von über die gesamte Nutzungsdauer konstanten Einnahmen und Ausgaben aus. Eine Steigerung der Miete ist im Rechenschema nicht explizit angegeben, sondern wird durch die Auswahl des Liegenschaftszinses implizit eingerechnet. Ähnliches gilt <strong>für</strong> die Ausgaben. Sondereffekte, z.B. außergewöhnliche Einnahmen oder Ausgaben, können nur durch Ab- oder Zuschläge im Verfahren berücksichtigt werden. Beim DCF-Verfahren besteht die Möglichkeit, die Einnahmen und Ausgaben dynamisch über die ersten 10 bis 15 Jahre zu simulieren und dabei besondere Verhältnisse explizit zu berücksichtigen. Dieses führt im Vergleich zum Ertragswertverfahren scheinbar zu einer höheren Transparenz, da die Zahlen explizit angegeben werden. Jedoch ist die Genauigkeit der Vorhersage und somit auch die Aussagefähigkeit des DCF-Modells bei längeren Zeiträumen meist sehr eingeschränkt. 46 Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert explizit berücksichtigt. Im DCF-Verfahren wird er nur indirekt über die Miete und unter Umständen durch die Wahl der Restwertermittlung berücksichtigt. Ähnliches gilt <strong>für</strong> die Restnutzungsdauer, welche beim Ertragswertverfahren durch die Bestimmung des Vervielfältigers einen starken Einfluss auf den Ertragswert hat. Im DCF-Verfahren besteht eine Relevanz der Restnutzungsdauer nur bei der Berechnung des 46 Vgl. Brand (2000), S. 213.
21 Restwertes. In Abbildung 5 werden die Unterschiede der Verfahren schematisch zusammengefasst. Discounted Cash- Flow Methode Direkt Direkt Berücksichtigung von künftig sicher eintretenden Veränderungen in der Objektbewirtschaftung Berücksichtigung von allgemeinen Marktentwicklungen (z.B. Inflation, Mietentwicklung) Direkt Ertragswertverfahren nach WertV88 Indirekt über den Liegenschaftszins Abbildung 5: Unterschiede des Ertragswert- und DCF-Verfahrens
Seite 1 und 2: No.: FW23V1/06 First Draft: 2006-06
Seite 3 und 4: 1. Einleitung 1 Die Ermittlung von
Seite 5 und 6: 2. Bestimmung des Diskontierungszin
Seite 7 und 8: 5 schnittswerte angegeben. Vor dem
Seite 9 und 10: 3. Wertermittlungsverfahren 7 Die W
Seite 11 und 12: 9 Wert für ein Objekt zu einem bes
Seite 13 und 14: 11 In Abbildung 4 wird der schemati
Seite 15 und 16: 13 vor allem Mieterträge und Pacht
Seite 17 und 18: 15 auf die Höhe des anzusetzenden
Seite 19 und 20: 17 de des Betrachtungszeitpunkts. 4
Seite 21: 19 dung des Diskontierungszinssatze
Seite 25 und 26: 23 Für die Auswertungen wurden nur
Seite 27 und 28: 25 In Tabelle 7 wird auf die Aussta
Seite 29 und 30: 27 Werte jedoch erst bei der Ermitt
Seite 31 und 32: 29 Ursache für die große Streuung
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Seite 35 und 36: 33 Die Kernfrage lautet daher, wohe
Seite 37 und 38: 35 wird. In dieser Analyse wurde mi
Seite 39 und 40: 37 Die Mietsteigerung von 1% pro Ja
Seite 41 und 42: 6. Analyse der mikro- und makroöko
Seite 43 und 44: 41 LÄCHENUMSATZ auf der anderen Se
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Seite 47 und 48: 45 zu erwarten sein. Dieser lässt
Seite 49 und 50: 47 Der Einfluss der korrelierenden
Seite 51 und 52: 49 chenrichtig eingeführt. Jedoch
Seite 53 und 54: Appendix A: Mathematischer Anhang I
Seite 55 und 56: Appendix A: Mathematischer Anhang X
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Seite 65 und 66: Appendix B: Programmcode der Excel-
Seite 67 und 68: Appendix D: Übersichtskarte der un
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Appendix H: Übersicht möglicher M
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Seite 77:
Literaturverzeichnis XXXIII Sevices
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