Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

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auf die Höhe des anzusetzenden Mietausfallwagnisses. Üblich sind vier bis acht Prozent des
Rohertrages.
3.1.3 Fazit
Das Ertragswertverfahren ist das einzige kodifizierte Verfahren in Deutschland, welches ausgehend
von den Erträgen und Ausgaben den Wert einer Liegenschaft bestimmt. Besondere
Aufmerksamkeit bei der Anwendung muss jedoch auf die Festlegung der einzelnen Beträge
für die Einnahmen und Ausgaben gelegt werden. Da diese über die gesamte Laufzeit der Immobilie
fixiert sind und keinerlei weitere Anpassung, mit Ausnahme der Sondereffekte, erfolgen
kann, müssen die Werte sorgfältig und unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit festgelegt
werden. Insbesondere die Bestimmung des Liegenschaftszinses muss wohl überlegt erfolgen
und den tatsächlichen Verhältnissen möglichst entsprechen. Unter diesen Voraussetzungen
kann der Sachverständige mit dem Ertragswertverfahren einen „richtigen“ Wert ermitteln.
SIMON weist jedoch daraufhin, dass gerade bei hochwertigen Immobilien den deutschen
Sachverständigen die Erfahrung fehlt, die Flexibilität des Ertragswertverfahrens sinnvoll zur
Wertermittlung zu nutzen. 36 Er stellt aber auch deutlich heraus, dass die kodifizierten Verfahren
alle Möglichkeiten bieten einen marktgerechten Wert zu ermitteln.
In der Praxis wird das Ertragswertverfahren immer häufiger angewendet und ist letztlich auch
das alleinige von der Rechtsprechung akzeptierte Verfahren. 37 Es wird dennoch häufig in
Kombination mit einem der anderen Verfahren eingesetzt. Darüber hinaus gibt es seit einem
Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 16. Januar 1996 die Möglichkeit, auch andere
nicht kodifizierte Verfahren zur Wertermittlung zu verwenden. Vor diesem Hintergrund soll
im nächsten Abschnitt das in angelsächsischen Ländern dominierende DCF-Verfahren näher
erläutert werden.
3.2 Discounted-Cash-Flow-Verfahren
Das DCF-Verfahren stammt ursprünglich aus dem angelsächsischen Raum und wird dort häufig
angewendet. Mit seiner Hilfe können jedwede Investitionsentscheidungen bei Renditeob-
36 Vgl. Simon (2000), S. 133.
37 Vgl. Paul (1998), S. 86.