Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

19
dung des Diskontierungszinssatzes abgezinst. Das klassische Ertragswertverfahren ist neben
dem Faktorverfahren die sinnvollste Methode den Restwert zu bestimmen.
3.2.2 Fazit
Durch die Definition der einzelnen Zahlungsströme für die Einnahmen und Ausgaben innerhalb
des Betrachtungszeitraumes erweckt das DCF-Verfahren auf den ersten Blick den Anschein,
dass es sehr genaue Werte ermittelt. Tatsächlich ermöglicht das Rechenschema eine
sehr genaue und detaillierte Betrachtung aller Zahlungsgrößen. Jedoch führt dieses nicht dazu,
dass auch alle einfließenden Größen auch entsprechend genau vorhergesagt werden können.
Somit ist bei der Verwendung des DCF-Verfahren eine genaue Prüfung aller Zahlungsgrößen
unerlässlich. Im Zweifel sollte auf die genaue Aufspaltung aller Zahlungen verzichtet und
Richtwerte, ähnlich denen des Ertragswertverfahrens, sollten verwendet werden.
3.3 Vergleich der Verfahren
3.3.1 Gemeinsamkeiten
Bei beiden Verfahren handelt es sich um Barwertverfahren, deren Kapitalwert sich aus den
diskontierten zukünftigen Reinerträgen des Renditeobjektes ergibt. Beide Berechnungsgleichungen
lassen sich aus folgender Gleichung ableiten:
RE RE RE RE RE
Barwert � � � � � ... �
q q q q q
1 2 3 4
n
(7)
1 2 3 4
n
Bei beiden Verfahren werden die zukünftigen Zahlungsströme unter Berücksichtigung der
ordnungsgemäßen Bewirtschaftung betrachtet. Besondere Umstände, z.B. Over- oder Underrented,
können explizit in die Berechung mit aufgenommen werden. Die Zahlungsströme
werden dann durch den jeweiligen Zinssatz auf den Wertermittlungszeitpunkt zurückgeführt.
Beide Kapitalisierungszinssätze sollen aus dem Markt heraus abgeleitet werden und müssen
die tatsächlichen Rahmenbedingungen des Objektes, z.B. Lage, Ausstattung, widerspiegeln.