Working Paper Series - Institut für Finanzwirtschaft - Technische ...

33
Die Kernfrage lautet daher, woher stammen die Unterschiede zwischen dem Verkehrswert
und dem Ertragswert? Der Mittelwert des Gutachterertragswertes aller Datensätze beträgt ca.
25 Mio. €. Unter der Annahme, dass eine Abweichung von 1 % den Toleranzbereich beschreibt,
ergeben sich die in Abbildung 11 dargestellten Häufigkeiten von stark abweichenden
Datensätzen. Werden die in der Datenbank hinterlegten Daten a priori als richtig angenommen,
so ist die Berechnung des Ertragswertes aus diesen Daten der richtige Wert des Objektes
am Markt. Da bei unserer Berechung ebenfalls die Sondereinflüsse schon im Ertragswert
enthalten sind, müsste diese Definition des Ertragswertes in letzter Konsequenz dem Verkehrswert
entsprechen. Gemäß den gesetzlichen Vorschriften ist eine Abweichung des Verkehrswertes
vom Ertragswert nur anzusetzen, wenn besondere Gründe dafür sprechen. Dieses
könnten z.B. der Neubau eines Gebäudes in der Nähe sein, welches die Attraktivität des bestehenden
Objektes verringert und somit auch den Wert. Grundsätzlich können und sollten
diese Einflüsse schon bei der Ermittlung der nachhaltigen Miete berücksichtigt werden. Die
Diskrepanzen der Werte sind somit auf Grundlage der Datenbank nicht erklärbar und könnten
auf die fehlerhafte Eingabe von Daten schließen lassen. Aus diesem Grund wurde für die weiteren
Untersuchungen der selbst berechnete Ertragswert auf Grundlage der vorhandenen Daten
gewählt und als richtiger Wert vorausgesetzt.
5.3 Bestimmung des Diskontierungszinssatzes bei verschiedenen Methoden der Restwertbestimmung
Nachdem im ersten Teil der Einfluss der Wahl des Zielwertes auf den Diskontierungszins
untersucht wurde, sollen nun zwei Möglichkeiten der Restwertbestimmung erläutert werden.
Neben der Bestimmung des Restwertes anhand des Ertragswertverfahrens 54 kann auch die
Methode der „Ewigen Rente“ oder das Faktorverfahren verwendet werden.
5.3.1 Ewige Rente
In Abbildung 12 wird der Diskontierungszins bei Verwendung der Methode der ewigen Rente
zur Bestimmung des Restwertes im DCF-Verfahren untersucht. Es ist deutlich zu erkennen,
dass durch die Wahl dieses Verfahrens der zu verwendende Diskontierungszinssatz systema-
54 Vgl. vorheriger Abschnitt.