Anno 1970 – congena startet - congena GmbH

Wolfram Fuchs 37
congena Texte 2010
Nutzwert-Ranking
Benchmark der Flächenwirtschaftlichkeit zeitgenössischer Bürohäuser
Kundennutzen ist in der Büroimmobilienbranche eher ein Marketing-Schlagwort als eine
Wettbewerbsdisziplin. Im Preiskampf wird regelmäßig übersehen, dass die Wirtschaftlichkeit
für den Nutzer in viel höherem Maß von der Nützlichkeit eines Quadratmeters
abhängt als von der maximalen Preisdifferenz vergleichbarer Angebote.
Mit dem Nutzwert-Ranking lässt sich die für den Nutzer relevante Flächenwirtschaftlichkeit
messen, vergleichen und optimieren. Das Ergebnis ist in Euro und Cent darstellbar
und kann eine dem konventionellen Preisargument überlegene Wettbewerbsstrategie
begründen: € pro Mitarbeiter statt € pro Quadratmeter.
Nicht jeder Quadratmeter ist nützlich
Quadratmeter sind die übliche Handelseinheit
am Immobilienmarkt. Das ist allerdings
aus drei Gründen weder zeitgemäß
noch zielführend bei der Beurteilung der
Flächenwirtschaftlichkeit von Bürogebäuden.
Erstens sind Quadratmeterangaben bei
Bürohäusern selten vergleichbar, weil
Mietflächen trotz DIN-Norm und GIF-Richtlinie
1 regelmäßig unterschiedlich berechnet
werden. Mal wird Brutto- oder Netto-
Grundfläche vermietet. Oft kommen preiskosmetische
Aufschläge für allgemeine
oder fiktive Flächen hinzu. Mitunter werden
auch reine Miet- oder sogar nur
Hauptnutzflächen abgerechnet. Für zusätzliche
Verwirrung sorgt die Anpassung
der Berechnungsmethode an die konjunkturelle
Lage.
Zweitens sagen Quadratmeterangaben
wenig über die Anzahl und Qualität möglicher
Arbeitsplätze aus. Niemand braucht
Quadratmeter an sich, sondern funktionale
Arbeitsplätze und Infrastrukturflächen.
So sind Flächen ohne Tageslicht für
Arbeitsplätze kaum zu gebrauchen. Infrastruktureinrichtungen
in Fassadennähe
sind dagegen oft eine Verschwendung
teurer Büroflächen.
Drittens verschleiern bloße Flächenangaben
für die Nutzung entscheidende Unterschiede
der Architektur:
Die Baukörpergeometrie beeinflusst nicht
nur die Flächeneffizienz. Blockbebauungen,
Zeilen- und Kammstrukturen, Punkt-
und Atriumhäuser unterscheiden sich vor
1 Berechnungsverfahren der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche
Forschung
allem durch charakteristische Verkehrsflächenanteile
und Verhältnisse von hoch-
zu minderwertigen Flächen. Baukörpertypische
Merkmale wie Wegelängen, Durchgangsverkehr,
das Angebot an zentralen
Flächen beeinflussen zudem die Betriebsausgaben,
die Qualität der Arbeitsplätze
und die Kosten der Geschäftsprozesse.
Die Erschließung kann nicht nur repräsentativ
oder sparsam sein. Lage und Gestaltung
entscheiden auch über Erreichbarkeit,
Aufteilbarkeit und Nutzbarkeit der
Flächen für unterschiedliche Funktionen,
je nachdem, ob die Erschließung zentral
oder dezentral angeordnet ist, den Grundriss
perforiert oder tangiert, Nutzungszonen
trennt oder gliedert.
Ein Fassadenraster von 1,25 m ist aufgrund
des Siegeszuges von Flachbildschirmen
und Laptops ausreichend. Weit verbreitet
sind indes Raster, die zur Unterbringung
der gleichen Arbeitsplatzanzahl bis
zu 30 % mehr Fläche erfordern. Dabei
hängt die Qualität eines Arbeitsplatzes
mehr von der Gestaltung der Fassaden
und der Büroräume ab als von dem einen
oder anderen zusätzlichen Quadratmeter.
Mit der Gebäudetiefe verhält es sich ähnlich.
In Deutschland weit verbreitet sind
Grundrisstiefen um 12 Meter. Flächenwirtschaftlich
sind sie nur, wenn sie, wenig
zeitgemäß, vorwiegend mit Doppelzimmern
an Mittelfluren genutzt werden.
Größere Gebäudetiefen erweitern die Gestaltungsspielräume
der Büroorganisation,
ermöglichen moderne Büroformen, die bei
gleicher Arbeitsplatzqualität 10 bis 20 %
Fläche sparen. Vor allem dann, wenn unterschiedliche
Nutzungsstrategien in der
Planung berücksichtigt wurden – insbe-
Wolfram Fuchs
congena GmbH
Berater