Anno 1970 – congena startet - congena GmbH

Frank Meitzner
Mieterhandbuch
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congena Texte 2010
he Raumtypen werden benötigt?
Sie den Mietflächenbedarf für die
rbeitsplätze ermitteln, sollten Sie sich
nen Augenblick von der Recheneinuadratmeter
trennen und zunächst
youtmodulen (LM) rechnen. Ein
l entspricht der kleinsten möglichen
einheit mit z.B. 2 Fassadenachsen
75 m. Mit dieser Recheneinheit, wird
utzwert einer Fläche (= Belegungsität
mit Arbeitsplätzen) für Geübte
pf rechenbar. Vorausgesetzt, Sie
dem Mengengerüst an Mitarbeitern
rechende Raumtypen zugeordnet.
rlage haben wir Ihnen eine Reihe
rbeitsplatztypen definiert.
ezeichnung setzt sich aus Nutzwert
ayoutmodul zusammen. Die prakti-
Handhabung dieser Terminologie und
gnung der beispielhaften Arbeitsypen
für Ihren Bedarf können Sie an
arstellung und Beschreibung übern.
lich können Sie sich nach diesem
er noch beliebig viele Arbeitsplatzausdenken.
Wichtig ist nur, daß Sie
ls eine realistische Annahme über die
tigten Layoutmodule definieren.
i ist zunächst unerheblich, wie tief die
e sind, ob es sich um komplett
lossene, teilweise verglaste Räume
offene Zonen handelt (siehe hierzu
ufstellungen auf den nächsten
).
Argumenten werden Arbeitshilfen auch die flächenwirtschaftlichen
Auswirkungen dargestellt.
7·Bedarfsplanung
Nicht jedes Haus eignet sich für die
Umsetzung aller Bürokonzepte, obwohl
es eigentlich alle Nutzungsmöglichkeiten
Wieviel Bürofläche wird benötigt?
Anschließend ermitteln Sie analog dem
Beispiel in der folgenden Tabelle die Anzahl
der Layoutmodule, die Sie für Ihre Bürobereiche
benötigen. Ein Layoutmodul
entspricht im ABAKUS durchschnittlich
21,4 m2 bieten sollte.
Mietfläche, inkl. Verkehrs- und
Nebennutzflächen für Toiletten, Elektroverteilräume,
Teeküchen usw. Sie können
die Summe der benötigten Layoutmodule
entweder mit diesem Durchschnittswert
multiplizieren (siehe Beispiel auf dem
übernächsten Blatt), oder Sie suchen sich
Mietbereiche mit der entsprechenden
Anzahl Layoutmodule heraus und addieren
deren Mietflächen.
➔ Merke: Wenn Sie bei den Arbeitsplatztypen
sparsam sind, werden Sie weniger
gezeigt.
Bürofläche benötigen als Sie denken.
Um im Handbuch möglichst anschauliche
Informationen zu liefern, werden die
Belegungsoptionen beispielhaft mit Hilfe
von standardisierten Einrichtungsmodulen
erarbeitet. Dabei werden neben dem
Spektrum der möglichen Büroformen auch
die notwendigen Zusatzeinrichtungen
Auch die zentralen Einrichtungen und
deren Vorteile für den Nutzer werden
dargestellt. Wie funktioniert beispielsweise
der Empfang, wie werden Post oder andere
Lieferungen im Haus verteilt? Kann
sich der Mieter eine eigene Poststelle
sparen, weil der Vermieter im Haus einen
zentralen Postversand für alle Mieter organisiert?
Welche Serviceeinrichtungen und
Dienstleistungspakete werden sonst noch
angeboten?
Im Beispiel benötigen 60 Büroarbeitsplätze
➔ 23 % in Einzelzimmern, davon 4 Führungskräfte
in größeren Räumen,
➔ 33 % in Doppelzimmern,
➔ 43 % in Mehrpersonen- und Gruppenräumen
eine Mietfläche von 905 m2 . Das sind
durchschnittlich 0,7 Layoutmodule oder
15 m2 pro Büroarbeitsplatz.
Im Beispiel ergibt sich ein Gesamt-Mietflächenbedarf
inklusive Sonderflächen von
➔ 1.023 m2 für Zellenbüros (= 16,0 m2 /AP)
oder
➔ 949 m2 für Kombi-Büros und andere
Büroformen (= 14,8 m2 /AP).
• Zentrales Konferenzzentrum mit
Service
• Versorgung und Unterhalt von
Espressobars oder Büroinfrastruktur
• Zentrale Archivverwaltung
• Catering
ABAKUS-
• IT und Netzwerkadministration
Handbuch
© SF-BAU/congena
• Zentrale Büromaterialversorgung
• Reinigung und Pflege der Mietbereiche
Mit Hilfe von einfachen Kennwerten und
einer kurzen Anleitung kann ein Mietinteressent
oder auch der Vermieter oder
Makler den überschlägigen Flächenbedarf
selbst errechnen und mit Konkurrenzangeboten
vergleichen. Dabei sind alle
relevanten Kennwerte im Überblick
transparent und verständlich aufbereitet.
Kann ein Mieter in dem Objekt vielleicht
weniger Fläche für seinen errechneten Bedarf
anmieten als in einem anderen Haus?
Plötzlich kann der Preis pro Quadratmeter
eine untergeordnete Rolle spielen.
Die Bau- und Ausstattungsbeschreibung
wird nutzerorientiert aufbereitet. Dazu
EZ FK-EZ Besprechung DZ/U-Form DZ/T-Form MP GR
1 AP 1 AP AP 2 AP 2 AP 3 AP 8 AP
à 1 LM à 1,5 LM à 1,5 LM à 0,75 LM à 0,75 LM à 0,5 LM à 0,375 LM
Beispielhafte Arbeitsplatz-/Raumtypologie
Symbolische Darstellung für die Grobbelegungsplanung zum Arbeiten mit Bleistift und Radiergummi.
EZ
DZ T-Form
Standard-Einzelzimmer, ideal für ungestörtes Doppelzimmer mit klassischer T-Anordnung
Arbeiten und Spezialisten. Bei wandorientier- (Blockstellung) und der Option für einen zuter
Möblierung sind ein großzügiges Arbeitssätzlichen (Mini-) Arbeitsplatz. Geeignet für
flächenangebot, Besprechungen direkt am Sekretariate und Sachbearbeiter. Ablagen
Arbeitsplatz und bis zu 20 lfd. m ordnerhohe sind bei dieser Anordnung nur außerhalb der
Ablagen im Greifradius möglich.
Reichweite der Mitarbeiter möglich.
FK-EZ
Führungskräfte-Einzelzimmer, geeignet für
Führungsaufgaben, die keine Repräsentation
erfordern. Jederzeit umzuwandeln in Besprechungsraum,
Doppelzimmer oder 3-Personenbüro.
Besprechung
für 6 bis 8 Personen.
MP
Mehrpersonenraum mit Besprechungsmöglichkeit.
Geeignet für kleines Sachbearbeitungsteam.
Diese Verdichtung ist nur bei
wandorientierter Aufstellung der Arbeitsplätze
denkbar und bietet bis zu 15 lfd. m ordnerhohe
Ablagen in Reichweite der Arbeitsplätze.
DZ U-Form
GR
Arbeitsplätze im Gruppenraum, nach Bedarf
Doppelzimmer mit störungsvermeidender mit Stellwänden (3. Ebene) gegliedert. Durch
U-förmiger Aufstellung der Schreibtische und Ablageblöcke als Begegnungsmöbel zwi-
Option für einen zusätzlichen (Mini-) Arbeitsschen den Arbeitsplätzen und Nutzung der
platz. Geeignet für Sekretariate und Sachbe- 3. Ebene sind bis zu 6 lfd. m ordnerhohe Abarbeitung.
Durch Wandorganisation und Ablagen pro Mitarbeiter in Reichweite der Arlageblock
als Begegnungsmöbel in der Raumbeitsplätze möglich. Unter Berücksichtigung
mitte sind 30 lfd. m ordnerhohe Ablagen im der EU-Richtlinien ist eine Belegungsdichte
Greifradius der Arbeitsplätze möglich. von 0,375 Layoutmodulen pro Arbeitsplatz
erreichbar.
EZ FK-EZ Besprechung DZ/U-Form DZ/T-Form MP GR
1 AP 1 AP AP 2 AP 2 AP 3 AP 8 AP
à 1 LM à 1,5 LM à 1,5 LM à 0,75 LM à 0,75 LM à 0,5 LM à 0,375 LM
Detaillierte Darstellung für die Feinbelegungsplanung, geeignet für Möblierungs- und Umzugsplanung.
Instrument zur Flächenbedarfsermittlung
werden die baulichen Anforderungen für
die erarbeiteten Konzepte präzisiert: von
A, wie Ablageorganisation, bis Z, wie Zutrittskontrolle.
Nachdem die Beschreibung
meist der Information eines in der Regel
nicht fachkundigen Mieters dient, wird
besonderer Wert auf die Verständlichkeit
der Inhalte gelegt. Bei einer Anmietung
unterstützt die Mieterausbaubeschreibung
die Umsetzung konzeptioneller Ziele und
Anforderungen und gewährleistet die
Leistungsabgrenzung sowie Kosten- und
Terminsicherheit der Vertragspartner.
Die Inhalte des Handbuchs können einerseits
als gedruckte Ausgabe zusammen-
Arbeitshilfen
7·Bedarfsplanung
AP = Arbeitsplätze
LM = Layoutmodule
ABAKUS-
Handbuch
© SF-BAU/congena