Anno 1970 – congena startet - congena GmbH

Frank Meitzner 43
congena Texte 2010
Mieterhandbuch
Orientierungshilfe für Nutzer und Investoren
Für Immobilien im Planungsstadium gibt
es meistens nur dürftige, für Laien unverständliche
Bau- und Ausführungspläne.
Die Vermietungsexposés werden meistens
erst kurz vor Fertigstellung des Gebäudes
angefertigt. Um die Jahrtausendwende
begann congena deshalb, für Investoren
wie STRABAG [SF-Bau] oder Wienerberger
Instrumente zur Optimierung und Vermarktung
ihrer Projekte zu entwickeln.
Bei den Projekten Abakus in Dresden,
ABC-Bogen in Hamburg und dem Hochhaus
Vienna Twin Tower kam das congena
»Mieterhandbuch« in seiner heutigen
Form erstmals als Akquisitionshandbuch
während der Planungs- und Realisierungsphase
einer Immobilie zur Anwendung.
Für den Investor ist das Handbuch ein
Marketinginstrument, dem Mieter dient es
als objektive Informationssammlung.
Idee
Das Mieterhandbuch wurde entwickelt,
um den Prozess einer Standort- und
Immobilienauswahl auf Investorenseite
[Errichter, Vermieter] zu optimieren. Das
Mieterhandbuch stellt die Immobilie mit
dem Blick eines Mietinteressenten bzw.
Nutzers dar.
Nach einer positiven Standortbewertung
durch den Nutzer folgt die Bewertung der
Immobilie bzw. ihre Planung. Auch wenn
das Objekt noch so gut ist, sind gute Unterlagen
mit nachvollziehbaren und laienverständlichen
Informationen, die jedoch
meistens [noch] nicht vorliegen, in diesem
Prozess unabdingbar.
Um Informationen für den Nutzer verständlich
und anschaulich aufbereiten zu
können, ist eine umfassende Prüfung der
Immobilie aus Nutzersicht erforderlich.
Das Mieterhandbuch fasst die Vor- und
Nachteile – sowohl wirtschaftliche als auch
funktionale – zusammen und gibt ein
objektives, transparentes Bild der untersuchten
Immobilie wider.
Produktprofilierung
Im ersten Schritt wird die Produktprofilierung
erarbeitet. Die allgemeinen Stärken
und Schwächen werden ermittelt und bewertet:
Umfeld, Nachbarschaft, Städtebau,
Lage in der Stadt, Verkehrsanbindung,
ÖPNV, Image... Um auf vergleichbare
Wettbewerbsobjekte und deren Stärken
und Schwächen reagieren zu können, werden
auch Projekte in vergleichbaren Lagen
und Qualitäten entsprechend analysiert.
Die Stärken der Konkurrenten werden bei
der eigenen Immobilie besonders unterstrichen,
die Schwächen nach Möglichkeit
vermieden. Die Weichen dafür werden im
Rahmen einer ausführlichen Planungsanalyse
gestellt.
Planungsanalyse
Die Planungsanalyse bewertet Kriterien,
die ein zeitgemäßes Bürohaus mit Blick
auf die Zukunft erfüllen muss: Wie funktioniert
die langfristige Flexibilität? Kann
das Haus für verschiedene Nutzeranforderungen
mit angemessenem Aufwand
verändert werden? Wie lassen sich Erschließung
und Raumkonzepte verändern?
Lassen Gebäudetiefen und -raster eine
wirtschaftliche Umsetzung aller bekannten
Büroformen zu? Bewegen sich Flächennutzungszahlen
und der Nutzwert [s.a.
congena Nutzwert-Ranking] in üblichen
Dimensionen?
Zur Ermittlung des Nutzwertes werden die
objektspezifischen Flächenkennwerte auf
der Basis eines Regelgeschosses ermittelt
und dokumentiert. Der Nutzwert stellt
dar, wieviel Fläche für ein tagesbelichtetes
Büromodul angemietet bzw. errichtet werden
muss. Dabei stellen sich die Ergebnisse
zwischen verschiedenen Objekten sehr
unterschiedlich dar.
Aus der Planungsanalyse leiten sich
Empfehlungen zur Verbesserung der
Grundrissordnung und Anordnung einzelner
Bauteile ab, soweit diese mit der
Frank Meitzner
congena GmbH
Berater