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Wolfram Fuchs Nutzwert-Ranking 38 congena Texte 2010 sondere beim Brandschutz und der technischen Gebäudeausrüstung. Allzu große Gebäudetiefen erhöhen indes den Investitionsaufwand, Energieverbrauch und die Betriebskosten für mechanische Belüftung und künstliche Beleuchtung. Bei Gebäudetiefen ab 15 Metern überwiegen diese Nachteile. Spreu und Weizen Jeder einzelne Einflussfaktor hat erhebliche Auswirkungen auf die Nützlichkeit. Hinzu kommen die unübersichtlichen Wechselwirkungen zwischen den Faktoren. Sie vergrößern die künstlerischen Gestaltungsspielräume von Architekten. Und sie erleichtern es Projektentwicklern, flächenwirtschaftliche Nachteile zu verschleiern. Vor allem aber erschweren sie Nutzern, günstige von ungünstigen Angeboten zu unterscheiden. Der Nutzwert hilft, die Spreu vom Weizen zu trennen. Er bewertet die Wechselwirkungen und damit die für den Nutzer relevante strukturelle Flächenwirtschaftlichkeit von Bürogebäuden. Zur Bewertung reicht es in der Regel, ein Regelgeschoss zu analysieren: • Brutto-Grundfläche, • Nutzfläche [ Netto-Mietfläche], • Anzahl tagesbelichteter Layoutmodule [abhängig vom Fassadenraster mindestens 2,50 x 3,75 m], abzüglich eines Mindestbedarfs von zwei Quadratmetern pro Layoutmodul für arbeitsplatzübergreifende Infrastruktur, die kein Tageslicht erfordert. • Zur Bewertung der effektiven Arbeitsplatzkapazität kann eine durchschnittliche Belegungsdichte von 0,8 Layoutmodul pro Arbeitsplatz angenommen werden. Der Vergleich von 177 zeitgenössischen Bürohäusern unterschiedlicher Größe in Deutschland, Österreich und der Schweiz zeigt, dass es um beträchtliche Unterschiede geht: • ± 19 Prozent beim Herstellungsaufwand [Brutto-Grundflächenaufwand pro Quadratmeter Netto-Mietfläche], der über die Baukosten den Mietpreis beeinflusst, • ± 36 Prozent bei der Belegungskapazität der Mietflächen, die den Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz bestimmt. • Der Nutzwert repräsentiert schließlich die relativen Arbeitsplatzkosten 2 , die gegenüber einem mittleren Angebot um über 32 Prozent höher oder niedriger sein können. Ein niedriger Mietpreis kann zu teuer sein Im günstigsten untersuchten Objekt sind 17,3 qm BGF pro Arbeitsplatz erforderlich, im ungünstigsten Fall 36,5 qm. Damit weist der Nutzwert eine größere Streubreite auf als die entsprechenden Mietpreise. Die Kosten pro Arbeitsplatz können also in einem effektiven Gebäude mit einem hohen Mietpreis pro Quadratmeter wesentlich geringer ausfallen als in einem weniger effektiven Gebäude mit einem deutlich niedrigeren Mietpreis. Freilich gibt es auch das Gegenteil: die Kombination aus hohem Mietpreis mit hohem Flächenverbrauch oder niedrigem Mietpreis und geringem Flächenverbrauch pro Arbeitsplatz. Bei den untersuchten Objekten gibt es jedenfalls keinen Zusammenhang zwischen Nutzwert und Mietpreis, der vor allem Standort und Ausstattung der Gebäude widerspiegelt. Es lohnt sich also, den Nutzwert zu ermitteln, zu vergleichen und zu optimieren. Bei den untersuchten Objekten mit insgesamt etwa 3,5 Mio. Quadratmetern • ist jedes dritte Hochhaus flächenwirtschaftlicher als ein durchschnittliches Gebäude mit weniger als fünf Regelgeschossen; 2 Kosten pro Arbeitsplatz unter der Annahme gleicher Grundstückskosten, baulicher Standards und Nutzeranforderungen an Arbeitsplatzgestaltung und Innenausbau.
Wolfram Fuchs Nutzwert-Ranking 39 congena Texte 2010 • bietet jedes vierte Bürohaus mit weniger als fünf Regelgeschossen unterdurchschnittlichen Nutzwert; • hat nur eines von zwanzig Bürohäusern einen hervorragenden Nutzwert, der deutlich über dem Durchschnitt liegt. Die im Nutzwert abgebildete Flächenwirtschaftlichkeit eines Gebäudes ist weit gehend unabhängig vom Bürokonzept. Nur innerhalb des Rahmens, der durch den Nutzwert des Gebäudes defi niert ist, kann die Flächeneffi zienz eines Bürokonzeptes wirksam werden. Einzige Ausnahme bilden wenig nachgefragte und in ihrer Arbeitsplatzqualität kaum vergleichbare Großraumbüros, die ohne Raumzellen auskommen und unabhängig von Tageslicht und Ausbauraster verdichtet werden. Nutzwert bringt Mehrwert Das Nutzwert-Ranking kann für unterschiedliche Zwecke eingesetzt werden: • zum Flächenwirtschaftlichkeitsvergleich von Bürohäusern, also insbesondere bei der Bewertung konkurrierender Mietangebote oder Entwürfe in einem Architektenwettbewerb; • zur Analyse, Optimierung und Profi - lierung eines Entwurfs; jeder Architekt wird seine Kreativität und sein Können einsetzen, um einen Spitzenplatz zu belegen; • beim Finanzierungs-Rating nach Basel II, um die Chancen und Risiken im Vergleich mit Wettbewerbsobjekten zu bewerten; • um den Mehrwert im Preiskampf zu beziffern: € pro Arbeitsplatz statt € pro Quadratmeter; • bei der vertrauensbildenden Mieterberatung als Problemlösungspartner in der Akquisitionsphase. Die Aussagekraft des Nutzwert-Rankings lässt sich an den Ergebnissen eines Architektenwettbewerbs gut veranschaulichen: verschiedene Entwürfe mit dem gleichen Raumprogramm, auf dem gleichen Grundstück, mit den gleichen technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Null-Achsen markieren die Mitte zwischen den Vergleichsobjekten mit den Minimal- und den Maximalwerten. Abseits dieser Nullachse, steigen [+] oder sinken [–] die • relativen Herstellungskosten 3 Verhältnis Netto-Mietfl äche zu Brutto- Grundfl ächenaufwand • relativen Arbeitsplatzkosten 4 Belegungskapazität der Netto-Mietfl äche mit tagesbelichteten Arbeitsplätzen • Die Multiplikation beider Faktoren ergibt den Nutzwert. 3 relative Herstellungskosten unter der Annahme gleicher Grundstückskosten und Baustandards 4 relative Arbeitsplatzkosten unter der Annahme gleicher Anforderungen an Arbeitsplatzgestaltung und Innenausbau
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