architektur Fachmagazin Ausgabe 3 2019

architektur FACHMAGAZIN
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Bau & Recht
Novelle der
Wiener Bauordnung
Wien wächst. Seit 1991 ist die Gesamtbevölkerung der Stadt von 1.564.051 auf
1.888.776 gewachsen und soll um das Jahr 2025 sogar die zwei Millionen Marke
erreichen. Wien wurde zudem in der Mercer-Studie zum zehnten Mal in Folge zur
Stadt mit der höchsten Lebensqualität ernannt, weshalb es nicht überrascht, dass
die Bevölkerungszahl stetig steigt.
Text: Mag. Matthias Nödl, Julia Mörzinger
Das Bevölkerungswachstum führt naturgemäß
zu einer steigenden Nachfrage auf
dem Wiener Wohnungsmarkt – der bereits
seit Jahren begrenzt ist – und in diesem
Zusammenhang auch zu einem Anstieg
der Immobilienpreise und der monatlichen
Mietkosten. Die ansteigenden Immobilienpreise
resultieren auch daraus, dass der
Grundstücks- und Immobilienmarkt seit der
Finanzkrise für privates Investment attraktiver
geworden ist.
Um diesem Trend entgegenzuwirken, wurde
mit der am 21.03.2019 in Kraft getretenen
Novellierung der Wiener Bauordnung die
neue Widmungskategorie „Gebiete für geförderten
Wohnbau“ eingeführt. Diese neue
Kategorie ersetzt die bisherige Kategorie
„Gebiete für förderbaren Wohnbau“, die nur
Aspekte der Energieeffizienz und der damit
verbundenen Technologie beim Bau von
Gebäuden umfasste und in der Praxis kaum
effizient war.
Das erklärte Ziel der neuen Kategorie ist
die Förderung des leistbaren Wohnens. Gemäß
den Gesetzesmaterialien soll die neue
Widmungskategorie nicht nur zu niedrigeren
Herstellungskosten und günstigeren
Mieten führen, sondern auch eine generell
preisdämpfende Wirkung am Wohnungsmarkt
entfalten.
Die neue Kategorie bringt einige Einschränkungen
und Verpflichtungen für die Eigentümer
der betroffenen Liegenschaften, und
damit Eingriffe in das Eigentumsrecht mit
sich. Diese Eingriffe in das Eigentumsrecht
werden vom Landesgesetzgeber für gerechtfertigt
erachtet; dies zumal der Verfassungsgerichtshof
in der jüngeren Ver-
gangenheit sinngemäß bestätigt hat, dass
Eingriffe in das Eigentumsrecht zum Zwecke
der Schaffung leistbaren Wohnraums
im „Ermessensspielraum“ des Gesetzgebers
liegen.
Gemäß § 6 Abs 6a Wiener Bauordnung ist
nunmehr bei der Errichtung von Gebäuden
im Gebiet des geförderten Wohnbaus ein
überwiegender Teil des Gebäudes für geförderte
Wohnungen bereitzustellen. Nach
allgemeinem Verständnis würde man unter
einem überwiegenden Teil grundsätzlich einen
Anteil von über 50 % verstehen. In der
Planungsgrundlage der Stadt Wien wurde
jedoch festgelegt, dass der Mindestanteil
der geförderten Wohnnutzfläche zwei
Drittel betragen soll. Gemäß der Planungsgrundlage
wurde der höhere Anteil der geförderten
Wohnnutzfläche zur gesamten
Wohnnutzfläche festgelegt, um ein signifikantes
Volumen an neuen leistbaren Wohnungen
zu ermöglichen.
Die neue Widmungskategorie, die als Unterfall
der Baulandwidmung „Wohngebiet“ und
„Gemischtes Baugebiet“ zur Anwendung
kommt, wird erst (i) bei der Neuausweisung
von Wohngebieten oder gemischten Baugebieten,
(ii) bei Widmungsänderungen im
Bauland, (iii) bei der Erhöhung der für Wohnungen
nutzbaren zulässigen baulichen
Dichte („Verdichtungen“) und (iv) bei der
Ausweisung von Hochhäusern angewendet.
Aufrechte Baulandwidmungen bleiben von
der neuen Widmungskategorie unberührt.
Obwohl in anderen Bundesländern bereits
ähnliche Widmungskategorien vorgesehen
sind, stellt die in Wien eingeführte Kombination
der zulässigen Widmung einerseits
mit Miet- und Verkaufspreisgrenzen andererseits
einen gänzlich neuen Ansatz dar.
Denn um in Zukunft eine Baugenehmigung
in der Kategorie „Gebiete für geförderten
Wohnbau“ zu erhalten, muss dem Bauansuchen
ein Nachweis über die Angemessenheit
der Grundkosten angeschlossen
sein. Die Angemessenheit der Grundkosten
ergibt sich aus dem Wiener Wohnbauförderungs-
und Wohnhaussanierungsgesetzes
(WWFSG) und kann z. B. durch Vorlage des
Kaufvertrages oder eine entsprechende
Bescheinigung der Gemeinde nachgewiesen
werden. Die Grundkosten (Kaufpreis)
gelten dann als „angemessen“, wenn bei
Übertragung des Eigentums an einer Fläche
zur Errichtung und Bereitstellung von
Wohnungen die Höhe von EUR 188,00 pro
Quadratmeter der oberirdischen Bruttogrundfläche
bei raumbildenden Bauteilen
nicht überschritten wird.
Zusätzlich darf der Hauptmietzins für geförderte
Wohnungen für die Förderungsdauer
(40 Jahre) höchstens mit einem Betrag von
insgesamt EUR 4,97 je Quadratmeter Nutzfläche
und Monat begehrt werden. Dieser
Betrag ist inflationsbereinigt und an den
von der Statistik Austria veröffentlichten
Verbraucherpreisindex 2015 gekoppelt.
Während der Förderungsdauer von 40 Jahren
können somit geförderte Wohnungen
nur zu einem Mietzins vermietet werden,
der diese Obergrenze nicht überschreitet.
Des Weiteren ist zur Sicherung der Inanspruchnahme
der Förderung im Grundbuch
auf der entsprechenden Liegenschaft ein
Veräußerungsverbot zugunsten des Landes
Wien einzuverleiben, dessen Nachweis
spätestens mit der Baubeginnanzeige zu