smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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Immobilien bis 2030 um 0,24 Prozent pro Jahr sinken werden – mit Ausnahme der sieben Metropolen. Hier soll es weiterhin um 1,1 Prozent pro Jahr nach oben gehen. LOHNT SICH BETONGOLD NOCH ALS GELDANLAGE? Der Wunsch nach Immobilien ist groß, doch lohnt sich das Betongold wirklich als Kapitalanlage? Oder können Käufer angesichts der Goldgräberstimmung der vergangenen Jahre, die vor allem in den Metropolen die Kaufpreise immer weiter in die Höhe getrieben hat, nur verlieren? Die Immobilienexperten der Stiftung Warentest haben nachgerechnet. Sie haben im Sommer und Herbst vergangenen Jahres acht Kaufangebote für vermietete Wohnungen in deutschen Großstädten untersucht: Eine Beispielrechnung. Ein Ehepaar kauft eine Wohnung mit 100 Quadratmetern, Baujahr 2000, für 300.000 Euro und vermietet sie für 12.000 Euro im Jahr (ohne Betriebskosten). Die anfängliche Nettomietrendite beträgt ordentliche 2,9 Prozent. Die Einnahmen decken die Ausgaben aber anfangs nicht. Kaufpreis-Miete-Verhältnis Kaufpreis (Euro) 300.000 geteilt durch Nettokaltmiete pro Jahr (Euro) : 12.000 ergibt Kaufpreis-Miete-Verhältnis = 25 Bruttomietrendite Nettokaltmiete pro Jahr (Euro) 12.000 geteilt durch Kaufpreis (Euro) : 300.000 ergibt Bruttomietrendite (Prozent) = 4,0 Nettomietrendite Kaufpreis (Euro) 300.000 Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch) + 40.000 Renovierungskosten + 0 Investitionskosten = 340.000 Nettokaltmiete pro Jahr (Euro) 12.000 2 Prozent der Nettokaltmiete pro Jahr pauschal für Mietausfallrisiko – 240 Verwaltungskosten pro Jahr (Haus- und Mietverwaltung) – 600 Instandhaltungskosten pro Jahr (12 bis 13 Euro pro qm Wohnfläche) – 1.200 Jahresreinertrag – 9.960 Investitionskosten : 340.000 Nettomietrendite (Prozent) = 2,9 Überschuss oder Unterdeckung Nettokaltmiete (Euro) 12.000 Instandhaltungs- und Verwaltungskosten (alle nicht umlegbaren Kosten) – 1.800 Kreditrate – 9.600 Steuern oder plus Steuervorteil – 804 Überschuss/Unterdeckung = –204 Tabelle: Tagesspiegel/Klöpfel Quelle: Stiftung Warentest Für vermietete Objekte gilt deshalb: Der Kauf selbst der schönsten Wohnung rechnet sich nur, wenn der Kaufpreis in einem vernünftigen Verhältnis zur Miete steht. Um das zu beurteilen, hilft die Nettomietrendite. Sie setzt Kaufpreis und Nebenkosten in Relation zu den erwarteten Mieteinnahmen. Waren vor zehn Jahren noch fünf Prozent Rendite möglich, muss man heute froh sein, drei Prozent zu erzielen. Was bedeutet: Bei zwei Prozent, warnen die Verbraucherschützer, sollte man vorsichtig sein, denn dann müssten die Käufer auf hohe Wert- und Mietsteigerungen hoffen, um ihren Schnitt zu machen. Und das ist nach der fulminanten Preisentwicklung der vergangenen Jahre aber alles andere als sicher. Für den Käufer geht es nämlich um deutlich mehr als nur ein paar Quadratmeter Wohnfläche. Denn bei älteren Bauten müssen Käufer auch mit höheren Folgekosten rechnen: etwa für neue Fenster, Gebäudeisolationen oder neue Heizungen. IST DAS UMLAND DIE BESSERE ENTSCHEIDUNG ZUM KAUF? Mit steigenden Preisen im Stadtgebiet gewinnen in allen Metropolen die umliegenden Ortschaften an Attraktivität. Stimmen Preis und Platz, sind immer mehr Großstädter bereit, in solche Provinzen zu ziehen. Doch ist das überhaupt noch ratsam? In Berlin, München und Stuttgart ist das zumindest kein Patentrezept mehr. Zwar bekommen Käufer, die eine höhere Pendelzeit hinnehmen, eine größere Wohnfläche als in der Stadt, allerdings würden Mieter immer noch knapp ein Zimmer mehr erhalten. So hat eine inserierte Eigentumswohnung im Münchener Umland im Schnitt 74 Quadratmeter Fläche, die Mietwohnung dagegen 92 Quadratmeter. In Stuttgart verlieren Käufer im Umland gegenüber Mietern neun Quadratmeter. In Berlin müssten Sie sich im Umland sogar noch weiter einschränken: 16 Quadratmeter weniger Wohnfläche haben hier die Eigentumswohnungen im Vergleich zu den Mietwohnungen, das sind noch einmal fünf Quadratmeter weniger als im Stadtgebiet. In Stuttgart verlieren Käufer im Umland gegenüber Mietern neun Quadratmeter, damit ist das Umland bei der Wohnfläche ebenfalls weniger attraktiv als das Stadtgebiet. In Düsseldorf, Köln und Hamburg kann sich die längere Fahrt mit der S-Bahn oder dem Auto dagegen noch lohnen. Hier erhalten Käufer mehr Wohnfläche als im Stadtgebiet – auch wenn es sich mit Ausnahme von Düsseldorf meist nur um wenige Quadratmeter handelt. ©Autor: Dietmar Kern 16 Foto: Frank Wagner – stock.adobe.com
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