smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

Versicherung & Recht
INTERESSANTE
URTEILE
MIETERHÖHUNG: WIE IST DIE VERGLEICHSMIETE
GERICHTLICH ZU VERMITTELN?
Zum Sachverhalt
Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer
Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen
(§ 558 Abs. 1 BGB). Dabei ist „die ortsübliche Vergleichsmiete“
ein unbestimmter Rechtsbegriff. Das Gesetz
bestimmt lediglich, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus
den üblichen Entgelten gebildet wird, die in der Gemeinde
oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer
Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit
in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Modernisierungsmieterhöhungen
abgesehen, geändert worden sind
(§ 558 Abs. 2 BGB). Die Ermittlung muss also empirisch anhand
dieser Grundsätze durch den Tatrichter im Wege der
Beweisaufnahme- und -würdigung erfolgen. Was dieser
dabei zu beachten hat, hat der BGH klargestellt.
§
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Aus den Gründen:
Der Tatsachenrichter sei grundsätzlich auch dann berechtigt,
zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der
beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten
einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch
Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe
für die Spanneneinordnung enthält. Das gelte bei solchen
Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den
Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen
bzw. die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden
Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern
unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die
ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das
einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und
deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete
in diese Spanne einer Klärung bedarf. Bei einer
großen Spanne könne der Sachverständige die konkrete Einzelvergleichsmiete
auf unterschiedliche Weisen ermitteln.
Stichtag für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
sei allerdings der Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens.
Wenn sich aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten
nicht entnehmen lasse, dass alle vom
Sachverständigen ausgewerteten Vergleichsmieten nur aus
diesem Zeitraum stammen, dann sei das Gutachten nicht verwertbar.
BGH, Urt. v. 26.05.2021 - VIII ZR 93/20
Quelle: ivd, Pressemeldung - Recht
WAS GEHÖRT ZUR WOHNFLÄCHE?
Zum Sachverhalt
Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass die Wohnung
im „Erd-, Unter- und Zwischengeschoß“ vermietet wird,
deren Größe „ca. 180 m²“ betrage. Der Mieter verlangt die Erstattung
bezahlter Miete mit der Begründung, dass die tatsächliche
Wohnfläche lediglich 144,50 m² betrage und die
Miete daher gemindert gewesen sei.
Aus den Gründen
Ohne Erfolg, so der BGH! Das Berufungsgericht habe das
Rückzahlungsverlangen rechtsfehlerfrei verneint. Die vom
Mieter geleisteten Mietzahlungen seien insgesamt mit Rechtsgrund
erfolgt. Der von ihm geltend gemachte Mangel einer zu
geringen Wohnfläche bestehe nicht. Allerdings sei die Angabe
der Wohnfläche im Mietvertrag regelmäßig nicht als unverbindliche
Beschreibung, sondern als Beschaffenheitsvereinbarung
anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 %
zu einem Mangel der Mietsache führe. Dies gelte auch dann,
wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag – wie hier
– mit dem Zusatz „ca.“ versehen sei. Der Begriff der Wohnfläche
sei aber auslegungsbedürftig. Das Berufungsgericht habe
den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Parteien mit der
Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss
würden „zur Benutzung als Wohnraum“ vermietet,
vereinbart haben, dass die Grundfläche dieser – vom Mieter
auch tatsächlich als Wohnraum genutzten – Räume in die Berechnung
der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche einfließen
sollten. Diese Auslegung sei revisionsrechtlich nicht zu
beanstanden.
BGH, Urt. v. 22.06.2021 - VIII ZR 26/20
Quelle: ivd, Pressemeldung - Recht
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