smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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Rente. Diese wird dann entweder über einen festen Zeitraum
oder lebenslang, auf sogenannter Leibrentenbasis, abgezahlt. Neben
der monatlichen Rente können beide Parteien zusätzlich die
Zahlung eines Einmalbetrags zu Beginn der Rentenlaufzeit vereinbaren.
Das verringert die regelmäßigen Zahlungen.
Der Käufer hat vor allem den entscheidenden Vorteil, dass er
kaum bis gar keine Eigenmittel für den Kauf bzw. dessen Finanzierung
einsetzen muss. Als Käufer spekuliert man – so
makaber das auch klingt – vor allem aber auch damit, dass die
Begünstigten der Leibrente früher versterben als ursprünglich
kalkuliert. Der Verkäufer kann bei einer Leibrente gerade in
Zeiten der aktuell niedrigen Zinsen meist eine höhere Rente
erzielen, als würde er den kompletten Kaufpreis erhalten und
am Kapitalmarkt anlegen. Außerdem werden die Erträge aus
der Leib-/Zeitrente anders besteuert als Einkünfte aus Kapitalvermögen.
Bei der klassischen Leibrente erhält der Eigentümer
zudem ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch abgesichert
wird. So kann man die Immobilie „zu Geld machen”, ohne
ausziehen zu müssen.
Zudem ist dieses Modell ideal geeignet für sog. Sanierungsprojekte.
Denn stark renovierungsbedürftige Häuser fordern meistens
einen hohen Einsatz an Arbeitskraft und Kapital. Banken
reagieren bei solchen Immobilien meistens sehr zurückhaltend,
weil sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen können.
Hier kann der Verkauf auf Rentenbasis eine echte Lösung sein.
Der Käufer zahlt eine mietähnliche Rente an den Verkäufer und
kann vorhandene Eigenmittel in die Sanierung der Immobilie
stecken. Wichtig: Banken sind kaum bereit, Kredite für den Ausbau
oder die Sanierung zu gewähren, da die Rentenzahlungen
normalerweise als sog. Reallast im Grundbuch eingetragen werden
und die Immobilie damit grundbuchlich oft hoch belastet ist.
Damit lässt sich zum Beispiel ein vorgezogener Ruhestand finanzieren
oder der Kauf einer kleineren Immobilie, die dem Verkäufer
nach Ablauf der Zeitrente als Altersruhesitz dient.
Der Nachteil: Eine frühere Übernahme der Immobilie durch den
Käufer bedeutet nicht automatisch ein Ende der Zeitrente. Sind
Erben vorhanden, können diese auf der Weiterführung der Rentenzahlung
bis zum Vertragsende bestehen. Diese Frage sollten
Sie im Rentenvertrag eindeutig regeln! Verkäufer müssen damit
rechnen, dass sie nicht die maximal mögliche Rente erhalten.
Grund: Die Zeitrente mindert sich um das eingetragene Wohnrecht,
das als fiktive Miete gegengerechnet wird.
Die Leibrente ist – im Gegensatz zur Zeitrente – nicht befristet.
Da sie lebenslang an den Verkäufer fließt, spielt die Restlebenserwartung
des Verkäufers eine große Rolle. Um ein plötzliches
Ende der Rentenzahlungen bei unerwartet frühem Tod des Verkäufers
zu verhindern, wird häufig eine Mindestrentenlaufzeit
vereinbart. Die Garantiezeit soll im Bedarfsfall die Ansprüche
von Hinterbliebenen ausgleichen. Im Gegensatz zur Laufzeit der
Leibrentenzahlung kann das eingetragene Wohnrecht nicht über
den Tod hinaus verlängert werden. Es erlischt mit dem Ableben
des Verkäufers.
Verkäuferinnen und Verkäufer erhöhen mithilfe einer Leibrente
lebenslang ihre Liquidität und damit ihren finanziellen Spielraum.
Sie genießen Planungssicherheit bis zum Lebensende.
ZEITRENTE KONTRA LEIBRENTE
Bei der Zeitrente wird ein fester Zahlungszeitraum vereinbart
(zum Beispiel zehn oder 20 Jahre), danach ist die Immobilie
quasi abbezahlt. Die Lebensdauer des Verkäufers, also des Rentenberechtigten,
spielt bei diesem Modell keine Rolle. Die Höhe
der monatlichen Rente ergibt sich, indem der Kaufpreis minus
Wohnwert (fiktive Miete) zuzüglich anfallender Zinsen auf den
vereinbarten Rentenzeitraum umgelegt wird. Mit Ablauf der
Zeitrente endet in der Regel das Wohnrecht des Verkäufers und
der Käufer kann über das Objekt verfügen, also selbst einziehen
oder es vermieten.
Die Zeitrente bietet eine hohe Kalkulationssicherheit. Als Käufer
wissen Sie ganz genau, wann die Immobilie abbezahlt ist und
wann Sie das Objekt übernehmen können. Auch die Gesamtkosten
sind durch die befristete Rentenzahlung sehr gut planbar.
Mehr noch: Sollte der Verkäufer vor Ablauf des vereinbarten
Zeitraums sterben, ist es sogar möglich, früher über das Objekt
zu verfügen. Details dazu müssen Sie vertraglich regeln. Für Verkäuferinnen
und Verkäufer bietet die Zeitrente die Möglichkeit,
über einen bestimmten Zeitraum höhere Einkünfte zu beziehen.
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