smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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bauen und wie nah sie an die gemeinsame Grenze heranrücken
dürfen. Unter Umständen steht und fällt damit auch der eigene
Wunsch nach einer Solaranlage, weil der Nachbar zu viel Schatten
wirft. Auch das sollten Interessierte vor dem Kauf genau
prüfen. Und wer partout nicht neben einem Bolzplatz leben
möchte, der sollte auch hier genau schauen, ob der Bebauungsplan
einen solchen Platz in Zukunft zulässt.
Gibt es für das betreffende Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan,
muss das neue Haus nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches
geplant werden. Dieser Paragraph regelt die Bebauung
in Gebieten ohne gültigen Bebauungsplan. Wird nach
Paragraph 34 gebaut, müssen sich Neubauten nach den vorhandenen
Bestandsbauten richten. In solchen Fällen muss die
zuständige Baubehörde den Einzelfall abwägen. Um rechtsverbindlich
Auskunft zu bekommen, muss der zukünftige Bauherr
dazu in der Regel eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim
Amt einreichen.
Kann das Grundstück geteilt werden, müssen die neuen Grenzen
eingemessen werden. Fachleute sprechen heute von der
„Zerlegung“. Das ist in jedem Fall eine hoheitliche Aufgabe,
die, je nach Bundesland, entweder vom Vermessungsamt oder
einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur übernommen
wird. Beide werden nach Gebührenordnung bezahlt. Die Listen
der zugelassenen Vermessungsingenieure werden in der
Regel bei den Bau- beziehungsweise den Vermessungsämtern
geführt. Wegen all dieser vielen Details rät der VPB: Vor dem
Grundstückskauf immer erst zum Bauamt und den gültigen
Bebauungsplan einsehen!
IST EIN GRUNDSTÜCK
AUCH TATSÄCHLICH BAULAND?
Hat der Bauinteressent ein bestimmtes Grundstück ins Visier
genommen, sollte er beachten: Nicht immer ist das schöne
Fleckchen Land auch tatsächlich Bauland. Fachleute unterscheiden
zwischen Bauland und Bauerwartungsland.
Unter den Begriff Bauerwartungsland fallen bestimmte Grünflächen,
die im Flächennutzungsplan der Kommune bereits als
Bauland vorgesehen sind, aber für die noch kein Bebauungsplan
existiert. Im Prinzip kann dort eines Tages gebaut werden,
einen Rechtsanspruch auf den Bau eines Hauses hat der Käufer
aber nicht.
Anders ist das beim Bauland. Dabei handelt es sich um Grundstücke,
für die schon ein rechtsgültiger Bebauungsplan existiert,
die aber noch nicht erschlossen sind. Dort hat der Käufer
zwar einen Rechtsanspruch aufs Bauen, aber die Bebauung
kann dennoch eine Zeit lang auf sich warten lassen. Wer also
unter Zeitdruck steht, der sollte sich vorher bei der Kommune
genau erkundigen, wann mit der Erschließung zu rechnen ist.
Ein Stück weiter sind alle, die sich ein Baugrundstück in einem
fertig erschlossenen, vielleicht schon bebauten Gebiet kaufen.
Dort sind alle rechtlichen Voraussetzungen für den Bau erfüllt;
entweder es existiert ein rechtsgültiger Bebauungsplan, oder
der Neubau muss sich (gemäß Paragraph 34 Bundesbaugesetz)
an die Umgebung anpassen. In jedem Fall können die Bauherren
sofort mit der Hausplanung beginnen und ihre Baupläne
zur Genehmigung einreichen.
Im Neubaugebiet kommen noch die anteiligen Erschließungskosten
auf die Bauherren zu. Anschlüsse für Gas, Wasser, Abwasser
und Strom werden umgelegt und müssen von allen
Grundstückseigentümern bezahlt werden. Wer im Bestand
baut, muss diese Gebühren nicht bezahlen. Zunächst nicht –
denn auch alle nach Jahrzehnten anfallenden Reparatur- und
Ausbauarbeiten werden stets wieder auf die Anlieger umgelegt.
Grundsätzlich, so rät der VPB, sollten sich Grundstückskäufer
immer vor dem Kauf über den Stand der Bebaubarkeit informieren,
sonst erleben sie eventuell eine böse Überraschung.
Der VPB empfiehlt auch, im Zweifelsfall einen Bausachverständigen
mit der Prüfung des Grundstücks zu beauftragen. Er klärt
bereits vor dem Kauf, ob der Baugrund für die geplante Bebauung
überhaupt geeignet ist und ob Hochwasser oder drückendes
Grundwasser das zukünftige Eigenheim gefährden.
red
Mit Hilfe des Bebauungsplans wird
geregelt, wie wo gebaut werden darf.
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