smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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des Vermieters, von daher kann es zu
einer höheren Fluktuation kommen.
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MIETERHÖHUNG:
WAS ZULÄSSIG IST UND WIE
HOCH SIE SEIN DARF
Mieterhöhungen führen nicht selten zu
Streit zwischen Vermietern und Mietern.
Mieter fühlen sich schnell ausgenutzt,
wenn sie plötzlich für dieselbe Wohnung
deutlich tiefer in die Tasche greifen sollen.
Und diese Skepsis kann durchaus
berechtigt sein. Denn nicht jede Mieterhöhung
ist zulässig. Grundsätzlich gilt:
Vermieter dürfen die Miete grundsätzlich
immer nur dann erhöhen, wenn sie
sämtliche Kriterien erfüllt, die das Gesetz
vorschreibt. Mieter sind dann verpflichtet,
der Mieterhöhung zuzustimmen.
Weigern sie sich, kann der Vermieter sie
gerichtlich einklagen.
Ein häufiger Grund für gerechtfertigte
Mieterhöhungen ist die Angleichung an
die ortsübliche Vergleichsmiete. Vermieter
dürfen die Miete auf das Preisniveau
„für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
in den letzten vier Jahren“ anheben, wie
es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)
heißt. Allerdings muss der Vermieter begründen,
warum er die geforderte neue
Miethöhe für ortsüblich hält. Zudem
muss er bestimmte Fristen einhalten. In
§ 558 BGB heißt es dazu: „Der Vermieter
kann die Zustimmung zu einer Erhöhung
der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
verlangen, wenn die Miete
in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung
eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert
ist. Das Mieterhöhungsverlangen
kann frühestens ein Jahr nach der letzten
Mieterhöhung geltend gemacht werden.“
Keine Mieterhöhung ohne Begründung
Um die Mieterhöhung zu begründen,
kann sich der Vermieter auf örtliche
Mietspiegel oder Mietdatenbanken berufen,
die entweder von der Kommune oder
von den lokalen Interessenvertretungen
der Mieter und Vermieter gemeinsam
geführt werden müssen. Vor allem in
kleinen Gemeinden gibt es solche Hilfsmittel
aber längst nicht immer. Um die
Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete
für eine Wohnung zu beziffern, können
Vermieter sich daher auch auf drei vergleichbare
Wohnungen berufen oder ein
Sachverständigen-Gutachten einholen.
Damit das formell wirksam ist, muss der
Gutachter aber nicht zwingend die betroffene
Wohnung oder eine Wohnung
gleichen Typs besichtigt haben (Quellen:
BGH-Urteil vom 11. Juli 2018, Az. VIII
ZR 190/17 sowie Deutscher Mieterbund).
Mieterhöhung nach Modernisierung
Auch Modernisierungen und Sanierungen
können Gründe sein, die eine Mieterhöhung
rechtfertigen. Anders als bei
der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
muss der Vermieter dabei
keine Zustimmung des Mieters einholen.
Allerdings ist zu prüfen, welche Kosten
genau auf die Miete umgelegt werden
dürfen und welche der Vermieter allein
zu tragen hat. Reparaturen im Haus oder
in der Wohnung sind Sache des Vermieters.
Er muss Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten
auf eigene Kosten
durchführen und darf keine Mieterhöhung
fordern, die darauf basiert. Anders
ist es bei Modernisierungen. Zu den
umlagefähigen Modernisierungskosten
zählen zum Beispiel der Lohn für Bauhandwerker,
Baunebenkosten, Architekten-
und Ingenieurhonorare. Nicht
Teil der Modernisierungsumlage dürfen
Finanzierungskosten und Zuschüsse aus
öffentlichen Mitteln sein (§ 559a BGB).
Mieter müssen demnach klar erkennen
können, welche Kosten für die Modernisierung
und welche für die Instandhaltung
angefallen sind. Und zwar als
konkreter Betrag oder als Quote. Ist das
nicht möglich, darf der Vermieter die
Miete nicht erhöhen (BGH-Urteil vom
17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Das gilt auch, wenn durch die Modernisierung
nichts repariert wird – zum
Beispiel bei einem Austausch einer noch
funktionierenden Tür (BGH-Urteil vom
17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19).
In welchen Fällen ist eine
Mieterhöhung nicht zulässig?
Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen
zur Angleichung an die ortsübliche Vergleichsmiete
immer dann, wenn im Mietvertrag
eine Zeit-, Staffel- oder Indexmiete
vereinbart ist. Bei der Staffelmiete ist im
Mietvertrag genau festgelegt, wann sich
die Miete erhöht und um welchen Betrag.
Allerdings muss die Miete mindestens ein
Jahr unverändert bleiben (§ 557a BGB).
Bei der Indexmiete wird im Mietvertrag
vereinbart, dass die Miete analog zum
Verbraucherpreisindex des Statistischen
Manche Mieterhöhung ist zu
hoch oder fehlerhaft
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