smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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Für Immobilienkäufer kann der Kauf auf Rentenbasis eine gute
Option sein, zum Beispiel wenn die Erwerber jung sind und
noch nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist oder wenn die
Voraussetzungen für die Finanzierung eines Objekts durch die
Bank ungünstig sind. Dies ist nicht selten bei Freiberuflern der
Fall, die erst kurze Zeit zuvor den Sprung in die Selbstständigkeit
gewagt haben. Der Hauskauf auf Rentenbasis macht es möglich,
den Erwerb komplett, ohne eine Bank oder sonstige Kreditgeber
abzuwickeln. Umgekehrt kann für Rentnerinnen und Rentner,
die keine Nachkommen haben, der Hausverkauf auf Rentenbasis
eine gute Möglichkeit sein, trotz geringer Rente weiterhin mietfrei
im eigenen Haus wohnen zu bleiben.
Die Verrentung des Eigenheims verbessert zudem die Chancen
auf einen vorgezogenen Ruhestand, denn die Rentenzahlungen
können die Lücke bis zum geplanten Renteneintritt finanziell
abfedern. Eine gute Option ist der Hausverkauf auf Rentenbasis
auch bei einem stark renovierungsbedürftigen Haus. Denn
Banken halten sich bei maroden Immobilien mit Kreditvergaben
gern zurück, weil sie den Wert solcher Häuser nur schwer einschätzen
können. Die Verrentung spült hingegen frisches Geld in
die Kasse und kann so zur Sanierung der Immobilie beitragen. In
diesem Fall empfiehlt sich eine Kombination aus Einmalzahlung
für die Sanierung und geringeren monatlichen Zahlungen. Zu
guter Letzt kann der Hausverkauf auf Rentenbasis für Seniorinnen
und Senioren interessant sein, die weder Erben haben noch
ihre Immobilie vererben wollen. Sie erhöhen dank der Verrentung
ihre Einkünfte und damit ihre Lebensqualität.
Dauerhafte Rentenzahlung absichern
Als Käuferin oder Käufer sollten Sie darauf achten, ob eine Mindestrentenlaufzeit
vereinbart worden ist. Diese sorgt dafür, dass
selbst bei einem frühen Ableben des Eigentümers die Rente weiter
an die Erben gezahlt werden muss. Hier gilt es genau zu kalkulieren,
um kein Minus zu machen. Kaufen Sie die Immobilie
von einem Ehepaar, fließt die Leibrente häufig an beide Gatten.
Dies hat zur Folge, dass der Rentenanspruch erst mit dem Tod
beider Veräußerer endet. Dadurch erhöht sich das Langlebigkeitsrisiko
für den Käufer. Achten Sie darauf, dass in diesem Fall
der Lebenserwartung eine Art Mischkalkulation zugrunde gelegt
wird, die bewirkt, dass die Rentenzahlungen deutlich niedriger
ausfallen als bei der Verrentung auf ein Leben.
Lassen Sie den Wert Ihrer Immobilie stets von einem anerkannten
Sachverständigen ermitteln, denn dieser bildet die Grundlage
für die Höhe der monatlichen Rentenzahlung. Erfolgt die Immobilienverrentung
zwischen Familienangehörigen, sollten Sie
keine mündlichen Absprachen treffen, sondern die schriftliche
Vertragsform auch bei Verträgen unter nahen Verwandten wählen
und auf eine juristisch einwandfreie Vertragsgestaltung achten.
Bedenken Sie, dass die bezogenen Rentenleistungen steuerpflichtig
sind, und zwar in Höhe des sogenannten Ertragsanteils.
Die Höhe hängt vom Alter des Rentenbeziehers bei Beginn der
Rentenzahlung ab. Sind Sie beispielsweise 65 Jahre alt, beträgt
der Ertragsanteil 18 Prozent. Mit steigendem Alter nimmt dieser
Prozentsatz ab. Klären Sie die Frage der Steuerlast im Vorfeld mit
Ihrem Steuerberater.
Alternativ besteht die Möglichkeit, den Hausverkauf auf Rentenbasis
mit einem Unternehmen durchzuführen, das die Immobilie
selbst kauft und sich um die Verrentung kümmert. Der Marktführer
in diesem Bereich ist die Deutsche Leibrenten Grundbesitz
AG, die mehr als 900 Immobilien in ihrem Bestand hat. Als
weitere Vertragspartner kommen die Deutsche Immobilien-Renten
AG (Meine Wohnrente) infrage, die aber nur in den Metropolregionen
in den alten Bundesländern und Berlin ihre Dienste
anbietet. Ebenfalls seriös und bundesweit aktiv ist die Stiftung
Liebenau mit ihrer Zustifterrente.
ALTERNATIVEN ZUM HAUSVERKAUF
AUF RENTENBASIS
Eine Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis bietet die sogenannte
Umkehrhypothek. Dabei wird die (möglichst schuldenfreie)
Immobilie mit einer Hypothek belastet. Die aufgenommene
Summe wird dann entweder über den vereinbarten Zeitraum
hinweg in kleinen Teilzahlungen vom Kreditinstitut ausgezahlt
oder fließt als hohe Einmalzahlung an den Eigentümer. Anders
als bei der Immobilienrente fordert die Bank das Geld aber nach
Ablauf der gesetzten Frist wieder zurück. Sind Eigentümerinnen
und Eigentümer dann nicht in der Lage, die Kreditschulden zu
begleichen, darf die Bank die Immobilie verkaufen. Damit das
Haus nicht verloren geht, müssen also entweder die Kreditschulden
beglichen oder das Objekt durch Familienangehörige aufgekauft
werden.
©Autor: Dietmar Kern
Foto: fizkes – stock.adobe.com
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