smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2022

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DIE ANLAGE V
Vermieter müssen zusätzlich zur jährlich anfallenden Steuererklärung
die Anlage V für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
ausfüllen. Dabei ist zu beachten, dass für jede Immobilie
eine eigene Anlage V beigefügt werden muss. Die erzielten
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind stets dem
Steuerjahr zuzuordnen, in dem sie auch erzielt wurden. Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip
beschreibt diesen Vorgang. Auch können
Vermieter gemäß § 11 EStG nur die Ausgaben steuerlich geltend
machen, die im jeweiligen Jahr tatsächlich angefallen sind. Um
eventuellen Nachfragen seitens des Finanzamtes nachkommen
zu können, sollten alle Rechnungen bzw. Belege sorgfältig aufbewahrt
werden.
Wichtig: Ausstehende Mieten nicht angeben: Die sich aus dem
Zu- und Abfluss-Prinzip ergebende Regelung greift auch bei
noch ausstehenden Mieten. Auch wenn diese für das laufende
Steuerjahr fällig sein sollten, müssen sie erst dann in der
Steuererklärung angegeben werden, wenn sie auch tatsächlich
gezahlt wurden.
WANN MUSS UMSATZSTEUER GEZAHLT WERDEN?
Theoretisch sind Vermieter umsatzsteuerpflichtig, da sie gemäß
des Umsatzsteuerrechts die Absicht zur Einnahmeerzielung verfolgen
und das Umsatzsteuerrecht sie demnach als Unternehmer
einstuft. Allerdings wurden unter anderem in § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes
(UStG) juristische Ausnahmen festgelegt. Die
Umsatzsteuerabführung entfällt für die Vermietung bzw. Verpachtung
von Grundstücken, Immobilien und einzelnen Immobilienelementen
wie Wohnungen, Räumen oder Stockwerken.
Anders sieht es aus, wenn Miet- oder Pachtverhältnisse für weniger
als sechs Monate eingegangen werden. In diesen Fällen
unterliegen die Eigentümer der Umsatzsteuerpflicht. Besonders
hervorzuheben ist auch die Vermietung von Stellplätzen sowie
von Garagen. Nur wenn diese Elemente zusammen mit dem
Wohnraum vermietet werden, muss keine Umsatzsteuer für die
Einkünfte gezahlt werden. Findet die Vermietung jedoch einzeln
statt, so steht der Vermieter in der Zahlungspflicht.
WAS KANN VON DER STEUER ABGESETZT WERDEN?
Der Gesetzgeber hat für Vermieter Entlastungen vorgesehen,
die sie in der Steuererklärung geltend machen können. Durch
verschiedene Kostenpositionen lässt sich so die Höhe der zu
versteuernden Einnahmen reduzieren. Unter Werbungskosten
werden sämtliche Lasten verstanden, welche das Generieren
von Mieteinnahmen zum Ziel haben und sowohl der Erhaltung
als auch dem Erwerb Ihres Immobilien-Eigentums dienen (§ 9
EStG). Dazu gehören unter anderem: Maklergebühren, Kosten
für Schönheitsreparaturen, Gebühren für die Kontoführung,
Fahrt- und Bürokosten, Versicherungskosten, Einrichtung für
möbliert vermietete Wohnungen (bis 800 Euro, bei höheren
Kosten Abschreibung über mehrere Jahre), Grundsteuer sowie
Werbekosten für Immobilieninserate.
Auch die Nebenkosten dürfen als Werbungskosten von der Steuer
abgesetzt werden. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass Sie
diese auch in der Anlage V unter den Einnahmen auf Seite eins
eintragen. Unter den Begriff der Herstellungskosten fallen umfangreiche
und kostspielige Renovierungs- sowie Reparaturmaßnahmen.
Damit sie steuerlich geltend gemacht werden können,
müssen die Arbeiten in einem Zeitraum von drei Jahren nach
Immobilienerwerb anfallen oder der Kostenpunkt muss bei min-
Auch die Nebenkosten dürfen als Werbungskosten
von der Steuer abgesetzt werden
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