Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI

Iso-Britanniassa REIT on listattu yhtiö, joka sijoittaa kiinteistöihin ja jakaa 90%
verovapaan toiminnan, eli vuokraustoiminnan, tuloista osinkoina sijoittajille. REIT
ei ole velvollinen jakamaan omaisuuden luovutusvoittoja, jos ne uudelleensijoitetaan
kahden vuoden kuluessa luovutuksesta. REIT-yhtiön varoista vähintään 75
prosenttia tulee olla verovapaassa toiminnassa käytettävässä kiinteistövarallisuudessa.
Samoin 75% REIT:in tuloista tulee olla peräisin verovapaasta toiminnasta, eli
vuokraustoiminnasta. Muu liiketoiminta on sallittua niin, että siihen kohdistuvan
varallisuuden määrä on enintään 25% REIT:in kokonaisvaroista ja tuloista. Yksittäisen
osakkaan omistus on rajoitettu alle 10 prosenttiin REIT:stä. Olemassa oleva
yhtiö voi muuntua REIT:iksi maksamalla entry-maksun, joka vastaa kahta prosenttia
yhtiön vuokraustoiminnassa käytettävien varojen arvosta.
Asiantuntijat arvioivat, että Iso-Britannian REIT-lainsäädäntö on pääosin onnistunut,
mutta suosivan olemassaolevia, jo vakiintuneita yhtiöitä. Yhtiö, jolla on jo
kiinteistöportfolio, voi muuntumalla REIT:iksi ja maksamalla entry-maksun välttyä
kiinteistöjen kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välisen eron luovutusvoittoverolta.
Uudelle yhtiölle, jolle ei ole ehtinyt kertyä realisoitumattomia arvonnousuja entrymaksu
on lisämaksu REIT-statukseen siirtymisestä.
Toinen REIT-lainsäädännön puute brittiläisten asiantuntijoiden mukaan on
REIT:in listautumisvelvollisuus. Listaamaton REIT olisi ennenkaikkea institutionaalisille
sijoittajille tehokas sijoittamisen väline, koska sen hintavolatiliteetti on tyypillisesti
listattua instrumenttia vähäisempää. UK-REIT-lainsäädännön yksi keskeinen
tavoite oli houkutella off-shore kiinteistösijoitusrahastoihin sijoitettuja pääomia takaisin
Iso-Britannian verotuksen piiriin. Institutionaalisen sijoittajan näkökulmasta
houkuttelevamman listaamattoman instrumentin puute on johtanut kuitenkin siihen,
että tällaista pääomien siirtymistä ei ole tapahtunut merkittävässä määrin.
Iso-Britannian REIT-markkinan heikkoutena pidetään asunto-REIT:ien puutetta.
Historiallisista syistä johtuen institutionaaliset sijoittajat eivät perinteisesti ole
sijoittaneet asuntokohteisiin. Markkinoilla ei siis ole valmiita hyvälaatuisten asuinkiinteistöjen
portfolioita. Siksi mahdolliset asuntoihin sijoittavat rahastot tulisi rakentaa
uusina kokonaisuuksina, mikä ei siis ole verotuksellisesti yhtä houkuttelevaa
kuin olemassa olevien kokonaisuuksien konvertointi. Asunto-REIT:ien osingonmaksukyky
on lisäksi muihin kiinteistötyyppeihin sijoittavia rahastoja heikompi johtuen
asuntosijoitusten toimitilasijoituksia matalammista nettotuotoista. Tämä vähentää
sijoittajien kiinnostusta asuntoihin sijoittavia rahastoja kohtaan.
Iso-Britannian REIT-lainsäädännön hyvinä puolina mainittiin kahden prosentin
entry-maksu, joka ei muodostanut kynnystä olemassa olevien listattujen yhtiöiden
muuntautumiselle REIT:iksi. Toisena etuna nykyisessä markkinatilanteessa, jossa
kiinteistöjen arvoja on alaskirjattu, mainittiin luotonoton rajoittaminen ”financial
cover ratio”:lla (joka säätelee luotonottoa kassavirran, eli lainojen hoitamiseen
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 25