Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
lähdevero ulos jaetuista osingoista. Yksittäisen omistajan omistusosuus voitaisiin kuitenkin<br />
rajoittaa esimerkiksi 50%:iin, jotta vältettäisiin yksiin tai vain harvoihin käsiin<br />
keskittyneiden, lähinnä verosyistä muodostettujen rakenteiden syntyminen. Suomen<br />
kahdenkeskeiset verosopimukset saattavat kuitenkin estää tällaisen ratkaisun.<br />
4.5. Luotonottomahdollisuudet<br />
REIT:ien mahdollisuutta vieraan pääoman käyttöön<br />
voidaan säännellä, mutta rajoituksen tulee<br />
olla tasolla, joka ei rajoita rahastojen toimintaa<br />
liikaa. Vieraan pääoman käyttö kuuluu luonteenomaisesti<br />
kiinteistösijoittamiseen, ja siksi vierasta<br />
pääomaa tulisi rahastoissa voida käyttää joustavasti,<br />
myös erilaisiin strategioihin ja suhdannetilanteisiin<br />
sopeuttaen. Lisäksi liian tiukat rajoitukset<br />
vaikeuttaisivat tai estäisivät olemassa olevien<br />
yhtiöiden muuntautumisen REIT:iksi.<br />
”Vieraan pääoman<br />
käyttö kuuluu<br />
olennaisesti<br />
kiinteistösijoittamiseen<br />
ja sen<br />
käyttö tulisi sallia<br />
joustavasti”<br />
Kohtuullinen vieraan pääoman osuus voitaisiin rajoittaa esimerkiksi 80 prosenttiin,<br />
mikä on jo asuntoihin sijoittaville rahastoille sallittukin. Luotonottomahdollisuuksien<br />
liiallinen rajoittaminen estää rahoitusrakenteen joustavan ja liiketoimintalähtöisen<br />
sopeuttamisen. Jos vieraan pääoman osuutta koskeva rajoitus on liian matala, saattaa<br />
tämä aiheuttaa ongelmia esimerkiksi tilanteessa, jossa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat.<br />
Vieraan pääoman osuus nousee tällöin ilman, että REIT pystyy sen määrään edes<br />
itse vaikuttamaan, ja tällöin voidaan joutua sopeuttamaan pääomarakennetta vaikkapa<br />
kiinteistöjen myynneillä epäsuotuisissa markkinaolosuhteissa.<br />
Käytännössä esimerkiksi Ranskassa, jossa REIT:ien velkapääoman käyttöä ei ole<br />
laissa säädelty, analyytikot suosivat yhtiöitä ja rahastoja, joiden velkaantumisaste on<br />
kiinteistösijoittamisen erityispiirteet huomioon ottaen järkevällä tasolla. Toisaalta<br />
myös REIT:ien yhteisötason verovapaudesta johtuen yhtiöillä ei ole insentiiviä käyttää<br />
lainarahaa ns. veronkierron välineenä. Tästä johtuen SIIC:ien keskimääräinen<br />
velkaantumisaste esimerkiksi vuonna 2008 oli varsin maltillinen 49%.<br />
Luotonoton säätelyssä tulee myös huomioida, että myös olemassa olevat yhtiöt<br />
pystyvät ilman laajaa rahoituksen uudelleenjärjestelyä muuntumaan REIT:eiksi.<br />
Taulukossa 5 listataan suomalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden omavaraisuusasteet,<br />
jotka antavat osviittaa tyypillisistä rahoitusrakenteista.<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 37
Change language