Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI

Ranskassa REIT-lainsäädäntöä luotaessa keskeisimpiä argumentteja olivat REIT:ien
hyödyt kansantaloudelle, vaikutukset verokertymään, hyödyt listatulle kiinteistösijoitusmarkkinalle
ja piensijoittajille. Yksi Ranskan hallituksen merkittävimmistä
houkuttimista REIT-struktuurin kehittämisessä oli yhtiöiden realisoitumattomien
arvonnousujen verotuksesta saatava verotulo. Tämän verotulon määrää pyrittiin
maksimoimaan alentamalla verokantaa, ja näin lisäämällä yhtiöiden motivaatiota
hakeutua mallin piiriin. Näistä verotuloista oli merkittävää apua Ranskan pyrkiessä
EU-säädösten mukaisiin vaihtotaseen alijäämätavoitteisiin 2000-luvun alkupuolella.
Ranskan SIIC on listattu yhtiö, joka päätoiminta on kiinteistövarojen hankinta
ja/tai rakentaminen vuokrauskäyttöön. Maksimissaan 20% SIIC:in varoista voi olla
muun liiketoiminnan käytössä. 85% vuokraustoiminnan tuotoista tulee jakaa osinkoina
sijoittajille samoin kuin 50% luovutusvoitoista. Luotonottoa ei ole rajoitettu.
Yhtiön muuntautuessa REIT-statukseen se joutuu maksamaan 16,5% veron realisoitumattomasta
arvonnoususta, mikä on puolet normaalista luovutusvoittoverokannasta.
Myös REIT:eille kiinteistönsä myyvät yritykset hyötyvät exit-verosta samalla
tavoin, eli maksavat vain puolet normaalista luovutusvoittoverosta.
Ranskan mallin yksi eduista on sen samankaltaisuus USA:n REIT-lainsäädännön
kanssa. Projektia varten haastatellut asiantuntijat kommentoivat, että kansainväliset sijoittavat
pitävät REIT-malleista, jotka mukailevat jo hyväksi todettuja lainsäädäntöjä.
Ranskassa nähtiin, että uskottavan REIT-markkinan syntymisen varmistamiseksi
tuli REIT:iksi muuntautuminen tehdä houkuttelevaksi olemassa oleville listatuille
kiinteistösijoitusyhtiöille. Siksi esimerkiksi REIT:ien luotonottoa ei ole rajoitettu,
ettei se muodostuisi esteeksi olemassaolevien yhtiöiden kannalta. Samoin siirtymävaiheen
alennettu verotus on kannustanut yritysten muuntautumista REIT:iksi.
Siirtymävaiheen exit-veroja on toistaiseksi asiantuntijoiden mukaan kertynyt noin
2,2 miljardia euroa. Realisoitumattomista luovutusvoitoista kertyvä verotulo oli yksi
lainsäätäjän keskeisistä motiiveista REIT-mallin kehittämiselle, koska sen myötä saatiin
valtiolle verotuloja, jotka eivät ehkä olisi realisoituneet lainkaan, tai olisivat tulleet
maksettavaksi huomattavasti myöhemmin.
Kiinteistöjä REIT:lle myyville suunnattu verohelpotus on kasvattanut REITportfolioiden
kokoa. Verohelpotus on määräaikainen ja on päättymässä 31.12.2008,
mutta asiantuntijat pitivät todennäköisenä, että verohelpotusta jatketaan vielä vuodella
tai kahdella nykyisen laskusuuntaisen markkinatilanteen johdosta. Ranskassa
myös toivotaan, että jatkossa verohelpotus kannustaisi yhä useampia yrityksiä ulkoistamaan
kiinteistöomistuksensa.
Myös ulkomaisten yritysten kaksoislistautuminen sekä Ranskan että kotimaansa
pörssiin ja mahdollisuus nauttia REIT-statuksesta myös Ranskassa on kasvattanut
Ranskaan listatun kiinteistösektorin kokoa lähes kolminkertaiseksi vuodesta 2001.
30 | Toimiva kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset