Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI

vutusvoittoverosta. Luovutusvoittoverohuojennusten lisäksi myös varainsiirtovero
tulisi jättää perimättä, koska faktisesti kiinteistövaroja ei rahaston syntyvaiheessa
luovuteta.
Alla oleva esimerkkilaskelma kuvaa yllä olevalla tavalla verotettua €300 miljoonan
kiinteistösalkun muuntautumista REIT-statukseen. 60 miljoonan realisoitumatonta
luovutusvoittoa on verotettu 13%:in verokannalla (50% normaalista 26%:in
verokannasta). Tällöin muuntautumisen todellinen veroseuraamus olisi €7,8 miljoonaa
euroa, eli 2,6% rahaston kiinteistövarallisuudesta. Tämäntasoinen veroseuraamus
olisi vielä rahaston kohtuullisesti katettavissa. Jos veron määrä nousisi merkittävästi
tätä suuremmaksi, estäisi se tehokkaasti olemassaolevien yhtiöiden muuntautumisen
uuteen statukseen. Tällöin olisi uhkana, että markkinat eivät saavuta uskottavaa volyymiä.
MEUR
Kiinteistöjen arvo siirryttäessä kiinteistörahastoksi 300
Varainsiirtovero 0 % 0
Kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välinen erotus 20 % 60
Realisoitumattoman arvonmuutoksen verotus 13 % 7,8
Entry-vero yhteensä 7,8
Entry-veron todellinen määrä pääomasta 2,6 %
REIT-markkinan muodostumisen kannustamiseksi voitaisiin Suomessa Ranskan ja
Saksan tapaan soveltaa määräajan alennettua verokantaa myös niille yrityksille, jotka
myyvät kiinteistöjen REIT:eille, ainakin niissä tapauksissa, kun kiinteistöjä luovutetaan
yhtiön osakkeita vastaan. Tämä auttaisi paitsi rahastojen portfolioiden muodostamista,
myös niiden pääomanhankintaa.
40 | Toimiva kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset