Raccolta Sentenze

LEGITTIMAZIONE PASSIVA ALL’ADEMPIMENTO DEGLI ONERI CONDOMINIALI DI UN
APPARTAMENTO CONCESSO IN USUFRUTTO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II, SENTENZA N. 21774 DEL 28 AGOSTO 2008
In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario ed usufruttuario, gli oneri condominiali
afferenti alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio, ai sensi
dell’art. 1004 c.c., sono a carico dell’usufruttuario, il quale, pertanto, è provvisto della relativa legittimazione
passiva. Mentre gli oneri condominiali afferenti riparazioni straordinarie, ai sensi dell’art. 1005 c.c.,
rimangono a carico del nudo proprietario. Non è consentito all'assemblea interferire sulla imputazione e sulla
ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri
introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali.
NO AL DECRETO INGIUNTIVO PER LA RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI CONDOMINIALI NEI
CONFRONTI DEL PRECEDENTE PROPRIETARIO.
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II, SENTENZA N. 23345 DEL 9 SETTEMBRE 2008
in tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in
cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e
pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni,
mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far
valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai
sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in
relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa
obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee
condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990). Ne consegue che
se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere
condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei
contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare
applicazione l’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo, nonostante opposizione”). La sentenza, ancorché non sia espressamente richiamato, applica un
principio di diritto già affermato dalle sezioni unite nella pronuncia n. 5035 del 2002 per cui «in caso di
azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di
una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e
non anche chi possa apparire tale - come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento della proprietà (non
comunicato all’amministratore), abbia continuato a comportarsi da proprietario - , difettando, nei rapporti fra
condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del
principio dell’apparenza del diritto.
VENDITA DI UN POSTO AUTO IN AREA CONDOMINIALE, DIVIETO DI PARCHEGGIO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIV., SENTENZA N. 24055 DEL 25 SETTEMBRE 2008
La Suprema Corte ha ribadito che, qualora alla vendita di un posto auto scoperto in area condominiale faccia
seguito il divieto di parcheggio, in forza di preesistente previsione del regolamento condominiale fatta valere
da condomini dissenzienti con azione proposta prima della stipula del rogito, non si ha evizione, ma ipotesi
di responsabilità ex art 1489 cod. civ.. Per aversi evizione è invece necessario che il compratore sia privato
totalmente o parzialmente dell'oggetto venduto.
CONDOMINI MOROSI, L'AMMINISTRATORE PUÒ CHIEDERE UN DECRETO INGIUNTIVO ANCHE
SULLA BASE DEL BILANCIO PREVENTIVO
CORTE DI CASSAZIONE, SEZ. II CIVILE, SENTENZA N. 24299 DEL 29 SETTEMBRE 2008
Per il recupero della morosità condominiale l'amministratore può riscuotere le quote degli oneri condominiali
in forza di un bilancio preventivo, sino a quando questo non sia sostituito dal consuntivo regolarmente
approvato. Lo ha confermato la Corte di Cassazione, sezione seconda civile, con la sentenza in esame
annullando con rinvio una sentenza del Giudice di Pace di Roma che aveva annullato un decreto ingiuntivo
emesso nei confronti di alcuni condomini morosi in quanto non risultava ancora approvato il bilancio
consuntivo.