ความเห็นที่ปรึกษาการเงินเกี่ยวกับเหตุผลและ

ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท สแกนโกลบอล จํากัด (มหาชน)
กลุ่มเป้าหมายสนใจในโครงการ In Square อย่างไรก็ตาม มีเพียงประมาณร้อยละ 30 ของกลุ่มเป้าหมาย ที่เห็นว่าอัตราค่า
เช่าน่าจะสูงกว่า 2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่ค่าเช่าของ In Square ประมาณ 2,750 – 3,140 บาทต่อ
ตารางเมตรต่อเดือน โดยส่วนใหญ่อีกร้อยละ 70 ของกลุ่มเป้าหมาย เห็นว่า อัตราค่าเช่าของโรงการ In Square ค่อนข้างสูง
ทั้งนี้ เนื่องจากบริเวณตลาดนัดส่วนจตุจักรจะมีผู้คนมาเดินซื้อของมากเฉพาะในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ ส่งผลให้โอกาสที่จะ
ขายได้ดีจะมีเพียงประมาณ 2 วันต่อสัปดาห์
• รายได้ค่าสิทธิการเช่า
รายได้สิทธิการเช่าเป็นรายได้ที่รับรู้จากเงินชําระค่าสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าระยะยาว โดยทยอยรับรู้เป็น
รายได้แต่ละปีตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว ที่ประมาณ 30 ปี โดยกําหนดให้ค่าสิทธิการเช่าเท่ากับ 1 – 1.7 ล้านบาท ต่อ
ยูนิต ซึ่งค่าสิทธิการเช่าจะแตกต่างกันในแต่ละชั้น โดยมีจํานวนพื้นที่ให้เช่าตามตารางข้างต้น อย่างไรก็ตาม ตามงบ
การเงินจะมีผู้มาทําสัญญาเช่า ไม่ชําระเงินมัดจําต่อประมาณร้อยละ 3
• รายได้ค่าบริการส่วนกลาง
รายได้ค่าบริการส่วนกลาง สําหรับการบริการต่างๆ เช่น ทําความสะอาด การรักษาความปลอดภัย ค่าไฟฟ้า
ส่วนกลาง เป็นต้น อ้างอิงตามสัญญาจริง โดยกําหนดให้ราคาค่าบริการส่วนกลาง ณ ปีแรกที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และส่ง
มอบพื้นที่ให้กับผู้เช่าเท่ากับ 100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามข้อมูลจากผู้บริหาร และกําหนดให้เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 ต่อ
ปี เท่ากับการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยปี 2554 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย ตลอดอายุโครงการ และ
สําหรับสัญญาเช่าระยะสั้น ค่าบริการส่วนกลางเท่ากับ 3,000 บาทต่อยูนิตต่อเดือน และกําหนดให้เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 ต่อปี
ทุกๆ 3 ปี เมื่อมีการต่ออายุสัญญา และคงที่ตลอดระยะเวลาประมาณการ
• รายได้จากค่าจอดรถ
จากจํานวนที่จอดรถทั้งหมดของโครงการ 942 คัน ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระได้ประมาณการรายได้ค่าที่จอดรถ
เท่ากับ 1,000 บาทต่อคันต่อเดือน (ประมาณ 33 บาทต่อคันต่อวัน) และกําหนดให้มีปรับเพิ่มร้อยละ 3 ต่อปี เท่ากับการ
คาดการณ์อัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยปี 2554 โดยธนาคารแห่งประเทศไทย และคงที่ตลอดระยะเวลาประมาณการ โดย
มีอัตราการใช้บริการที่จอดรถ (Occupancy Rate) เท่ากับร้อยละ 50 ตลอดระยะเวลาประมาณการ ตามสมมติฐานของ
ผู้บริหาร (ประมาณการจากค่าเฉลี่ยอัตราการใช้บริการที่จอดรถร้อยละ 100 ในช่วงวันเสาร์-อาทิตย์ และประมาณร้อยละ
30 ในช่วงวันจันทร์-ศุกร์) โดยอ้างอิงจากข้อมูลของผู้บริหาร
สรุปรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ ค่าสิทธิการเช่า และรายได้จากค่าจอดรถ สําหรับปี 2555 – 2586 ได้ดังนี้
(หน่วย: ล้านบาท)
2554F 2555F 2556F 2557F 2558F 2559F 2560F 2561F
รายได้ค่าเช่า 0.00 43.78 60.40 61.83 68.13 69.86 71.74 79.05
รายได้ค่าสิทธิการเช่า 0.00 30.76 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02
รายได้ค่าบริการ 0.00 14.60 20.55 20.94 22.19 22.60 23.03 24.41
รายได้จากค่าบริการที่จอดรถ 0.00 4.24 5.82 6.00 6.18 6.36 6.55 6.75
2562F 2563F 2564F 2565F 2566F 2567F 2568F 2569F
รายได้ค่าเช่า 81.32 83.80 92.32 95.31 98.59 108.60 112.55 116.88
รายได้ค่าสิทธิการเช่า 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02 41.02
รายได้ค่าบริการ 24.86 25.32 26.84 27.33 27.84 29.51 30.05 30.60
บริษัท สีลม แอ๊ดไวเซอรี่ จํากัด หน้า 100/120