ความเห็นที่ปรึกษาการเงินเกี่ยวกับเหตุผลและ

ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท สแกนโกลบอล จํากัด (มหาชน)
ที่มา: SETSMART
ดังนั้น ราคาหุ้นสามัญของ JJ ตามวิธี P/BV Ratio อยู่ระหว่างหุ้นละ 57.49 – 64.70 บาทต่อหุ้น
4) วิธีอัตราส่วนราคาต่อก าไรต่อหุ้น (Price to Earnings Ratio Approach : P/E Ratio)
การประเมินมูลค่าหุ้นของ JJ โดยวิธีนี้ จะนําผลรวมของกําไรสุทธิต่อหุ้นของ JJ (Earnings per Share) ตามที่
ปรากฏในงบการเงินของ JJ 4 ไตรมาสล่าสุด สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2553 ซึ่งตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีรับอนุญาตจาก
สํานักงาน ก.ล.ต. คูณด้วยค่ามัธยฐาน (Median) ของ P/E Ratio ของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในกลุ่มธุรกิจ
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีลักษณะการดําเนินธุรกิจใกล้เคียงกับธุรกิจของ JJ คือ ประกอบธุรกิจศูนย์การค้าให้เช่า ซึ่ง
ได้แก่ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จํากัด (มหาชน) (CPN), บริษัท เอ็ม บี เค จํากัด (มหาชน) (MBK) และบริษัท สยามฟิวเจอร์
ดีเวลอปเมนท์ จํากัด (มหาชน) (SF) อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก JJ มีผลการดําเนินงานขาดทุนสุทธิ ในช่วง 4 ไตรมาสล่าสุด
จึงไม่สามารถประเมินมูลค่าหุ้นของ JJ โดยวิธีนี้ได้
6) วิธีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Approach)
การประเมินมูลค่าหุ้นตามวิธีนี้เป็นวิธีที่คํานึงถึงผลการดําเนินงานของ JJ ในอนาคตโดยการคํานวณหามูลค่า
ปัจจุบันของประมาณการกระแสเงินสดสุทธิด้วยอัตราส่วนลดที่เหมาะสมซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินได้คํานวณหาอัตราต้นทุน
ทางการเงินถัวเฉลี่ยถ่วงน้ําหนัก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) เพื่อใช้เป็นอัตราส่วนลดและคํานวณหา
กระแสเงินสดสุทธิในอนาคตจากประมาณการทางการเงินของ JJ ในระยะเวลา 33 ปีข้างหน้า (ปี 2554 – 2586) ซึ่งเป็น
ระยะเวลาจนถึงสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่ดินกับการรถไฟแห่งประเทศไทย (3 ปีสําหรับการก่อสร้าง และ 30 ปี สําหรับการ
ดําเนินธุรกิจ) รวมถึงตั้งอยู่บนพื้นฐานว่าธุรกิจของ JJ ยังคงดําเนินต่อไปอย่างต่อเนื่อง (Going Concern Basis) และไม่มี
การเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสําคัญเกิดขึ้นรวมทั้งเป็นไปภายใต้ภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ในปัจจุบันตลอดระยะเวลา
ประมาณการ
ที่ปรึกษาทางการเงินได้จัดทําประมาณการทางการเงินของ JJ โดยอ้างอิงข้อมูล และสมมติฐานที่ได้รับจาก JJ
และจากการสัมภาษณ์ผู้บริหารและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง เพื่อวัตถุประสงค์ในการพิจารณาหาราคายุติธรรมของหุ้นเพื่อ
เปรียบเทียบกับราคาในการเข้าทํารายการในครั้งนี้เท่านั้น ทั้งนี้ หากภาวะเศรษฐกิจและปัจจัยภายนอกอื่นๆ ที่มีผลกระทบ
ต่อการดําเนินงานของ JJรวมทั้งสถานการณ์ภายในของ JJ มีการเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสําคัญจากสมมติฐานที่
กําหนดมูลค่าหุ้นที่ประเมินได้ตามวิธีนี้จะเปลี่ยนแปลงไปด้วยเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม เนื่องจาก JJ เพิ่มเริ่มก่อตั้งในปี 2551 โดยยังไม่มีการดําเนินธุรกิจศูนย์การค้ามาก่อน ดังนั้น
สมมติฐานทางการเงิน จึงจัดทําขึ้นโดยอ้างอิงจากแผนธุรกิจของ JJ ในการดําเนินการศูนย์การค้า In Square และจากการ
เปรียบเทียบข้อมูลกับคู่แข่งรายอื่น ที่ประกอบธุรกิจคล้ายกัน โดยสมมติฐานที่สําคัญของประมาณการทางการเงินของ JJ
สรุปได้ดังนี้
(1) รายได้
JJ มีโครงการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ชื่อ “In Square” เป็นโครงการที่มีพื้นที่มากกว่า 73,000 ตาราง
เมตร แบ่งเป็นพื้นที่ขายกว่า 30,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้องเช่าประมาณ 2,600 ยูนิต และพื้นที่จอดรถกว่า 900 คัน
โครงการดังกล่าวตั้งอยู่บนพื้นที่ที่ได้รับสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี จากการรถไฟแห่งประเทศไทย ตั้งอยู่ตรงข้ามตลาดสวน
จตุจักร ซึ่งเป็นตลาดที่มีความหลากหลายของสินค้าและผลิตภัณฑ์ สถานที่ตั้งโครงการเดินทางสะดวกเพราะอยู่ติดถนน
บริษัท สีลม แอ๊ดไวเซอรี่ จํากัด หน้า 98/120