ความเห็นที่ปรึกษาการเงินเกี่ยวกับเหตุผลและ

ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท สแกนโกลบอล จํากัด (มหาชน)
เช่าเป็นร้อยละ 60 JJ จะมีกระแสเงินสดปลายปีติดลบสูงสุดเพียง (62) ล้านบาท โดยมีช่วงระยะเวลาที่กระแสเงินสด
ปลายปีติดลบต่อเนื่องลดลงเหลือ 12 ปี
ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ จึงได้ทดลองจัดทําประมาณการทางการเงิน ภายใต้สมมติฐานที่ JJ มีอัตรา
การเช่าพื้นที่ตามสัญญาระยะสั้นที่ร้อยละ 60 ของยูนิตทั้งหมดที่ให้เช่า โดยกําหนดให้ JJ สามารถหาแหล่งเงินกู้ สําหรับ
ช่วงระยะเวลาดังกล่าว โดยมีวงเงินกู้ 100 ล้านบาท ภายใต้เงื่อนไขการกู้ ณ ปัจจุบัน คือ อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 8 ต่อปี และ
มีสมมติฐานอื่นๆ ประกอบดังนี้
(8) อัตราการขยายตัวของกระแสเงินสดหลังจากช่วงระยะเวลาประมาณการ (Terminal Value)
เนื่องจาก เมื่อครบกําหนดสัญญาเช่าที่ดิน JJ ต้องคืนพื้นที่ พร้อมทั้งอาคาร สิ่งปลูกสร้าง และส่วนควบรวม ที่
เป็นส่วนตรึงติดกับอาคารทั้งหมดในพื้นที่เช่า ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย ดังนั้น ที่ปรึกษาทางการเงินกําหนดให้
กระแสเงินสดในปีที่ 2586 เมื่อเลิกโครงการเท่ากับมูลค่าตามบัญชี เท่านั้น
(9) อัตราส่วนลด (Discount Rate)
อัตราส่วนลดที่ใช้ในการคํานวณมูลค่าปัจจุบันสุทธิของกระแสเงินสด ได้มาจากการคํานวณต้นทุนทางการเงินถัว
เฉลี่ยถ่วงน้ําหนัก (Weighted Average Cost of Capital: WACC) ตามโครงสร้างทุนของ JJ ซึ่งที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ
ได้คํานวณค่า WACC จากค่าเฉลี่ยถ่วงน้ําหนักของต้นทุนของหนี้ (K d ) และต้นทุนของทุน (K e ) ของ JJ ซึ่งมีรายละเอียด
การประมาณการอัตราส่วนลด ดังนี้
WACC = K e *E/(D+E) + K d *(1-T)*D/(D+E)
K e = ต้นทุนของทุน หรืออัตราผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นต้องการ (R e )
K d = ต้นทุนของหนี้ หรืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของ JJ
T = อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล
E = ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม
D = หนี้สินที่มีดอกเบี้ย
ต้นทุนของทุน (K e ) หรืออัตราผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นต้องการ (R e ) คํานวณได้จาก Capital Asset Pricing Model
(CAPM) ดังนี้
K e (หรือ R e ) = R f + β (R m - R f )
โดยที่
Risk Free Rate (R f ) = อ้างอิงจากอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลอายุ 33 ปี มีค่าเท่ากับร้อยละ 4.43 ต่อปี
(ข้อมูล ณ วันที่ 22 กรกฎาคม 2554) ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลที่มีอายุ
เท่ากับระยะเวลาประมาณการ สอดคล้องกับการประเมินมูลค่าหุ้น ที่มีสมมติฐานว่าธุรกิจ
ยังคงดําเนินต่อไปอย่างต่อเนื่อง (Going Concern Basis) เป็นระยะเวลา 33 ปี
Beta (β) = อ้างอิงจากค่ามัธยฐานของค่าความแปรปรวน ระหว่างผลตอบแทนรายวันของตลาด
หลักทรัพย์ฯ กับราคาปิดของหุ้นของกลุ่มบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ที่จัดอยู่ใน
กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีลักษณะการดําเนินธุรกิจใกล้เคียงกับธุรกิจของ JJ คือ ประกอบ
ธุรกิจศูนย์การค้าให้เช่า ได้แก่ CPN MBK และ SF มีค่าเท่ากับ 0.78 (ค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 1 ปี
จนถึงวันที่ 22 กรกฎาคม 2554)
บริษัท สีลม แอ๊ดไวเซอรี่ จํากัด หน้า 105/120