ความเห็นที่ปรึกษาการเงินเกี่ยวกับเหตุผลและ

ความเห็นของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ บริษัท สแกนโกลบอล จํากัด (มหาชน)
ทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าเป็นการตรวจสอบความก้าวหน้างานก่อสร้าง โครงการก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรม
และจอดรถสูง 8 ชั้น โครงการ In Square โดยรายละเอียดการประเมินสรุปได้ดังนี้
ประเภทสินทรัพย์ที่ประเมิน
ราคา
: อาคารศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ภายในประกอบด้วย พื้นที่ Booth-Plaza และ Booth-
Shopping Mall ขนาด 7-8 ตารางเมตร จํานวน 2,609 ห้อง พร้อมที่จอดรถจํานวน
900 คัน
ลักษณะอาคาร : อาคารประเภทให้เช่าพื้นที่เพื่อทําการค้า
ขนาดอาคาร : ขนาดกว้าง x ยาว ประมาณ 95 x 154 เมตร คิดเป็นพื้นที่ใช้สอยประมาณ 81,591
ตารางเมตร
พื้นที่รวมประมาณ : รวมพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารประมาณ 73,591 ตารางเมตร
รวมพื้นที่ใช้สอยภายนอกอาคารประมาณ 8,000 ตารางเมตร
ที่ตั้งสินทรัพย์ : บนโฉนดเลขที่ดินเลขที่ 1130 (แปลงที่ 5) เนื้อที่เช่าตามสัญญารวม 7-3-70 ไร่ หรือ
3,170 ตารางวา
วีธีประเมิน ผู้ประเมินราคาทรัพย์สินอิสระเลือกใช้วิธีการต้นทุน (Cost Approach)
วันที่สํารวจ : 13 มิถุนายน 2554
วันที่ประเมินมูลค่า : 13 มิถุนายน 2554
ผู้ประเมินราคาทรัพย์สินอิสระได้ประเมินมูลค่ารวมคงเหลือ รวมงานเพิ่มเติมทั้งหมดเมื่อดําเนินโครงการแล้ว
เสร็จ ด้วยวิธีการต้นทุน (Cost Approach) เท่ากับ 1,202.553 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่างานที่ก่อสร้างไปแล้วถึงวันที่
ประเมินเท่ากับ 450.56 ล้านบาท
ทั้งนี้ ที่ปรึกษาทางการเงินอิสระได้ทําการเปรียบเทียบรายการทรัพย์สินของ JJ กับรายการการประเมินราคา
ทรัพย์สิน พบว่าจากงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 ถึงวันที่มีการประเมินมูลค่าโครงการ ณ วันที่ 13 มิถุนายน
2554 JJ มีงานระหว่างก่อสร้างเฉพาะส่วนของอาคารเพิ่มขึ้นเป็น 220.74 ล้านบาท นอกจากนี้ จะมีต้นทุนพัฒนาโครงการ
ในการประสานงานและจัดการพื้นที่ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องซึ่งรวมในต้นทุนพัฒนาโครงการ (แต่ไม่รวมในการ
ประเมินราคาทรัพย์สิน) อีก 265.28 ล้านบาท รวมเป็น 494.68 ล้านบาท ดังนั้น จะสามารถรายการปรับปรุงจากการ
ประเมินราคาทรัพย์สินได้ดังนี้
(หน่วย: ล้านบาท)
มูลค่าตามบัญชี ณ วันที่
31 ธันวาคม 2553
มูลค่าตามบัญชี ณ วันที่ 13
มิถุนายน 2554
ราคาประเมินโครงการ ณ
วันที่ 13 มิถุนายน 2554
ส่วนต่างของราคาประเมิน
และมูลค่าตามบัญชี
359.89 494.68 450.56 (44.12)
2.2) ประมาณการหนี้สงสัยจะสูญเพิ่มขึ้น
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 JJ มีเงินให้กู้ยืมแก่ประธานกรรมการบริษัทฯ จํานวน 190.93 ล้านบาท ซึ่ง
ประกอบด้วย
1) ส่วนหนึ่งจํานวน 42.17 ล้านบาท เกิดจาก JJ ได้จ่ายเงินออกไปในไตรมาส 2 ปี 2553 และบันทึกบัญชีรับรู้
เป็นเงินจ่ายล่วงหน้าค่าวัสดุก่อสร้าง ซึ่ง ณ ขณะนั้นฝ่ายบริหารได้ชี้แจงทางวาจาว่า JJ ได้มีการเจรจากับ
ผู้รับเหมาว่า JJ จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างบางส่วนให้ ซึ่งเป็นวัสดุก่อสร้างที่อยู่นอกเหนือจากรายการวัสดุ
บริษัท สีลม แอ๊ดไวเซอรี่ จํากัด หน้า 95/120