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WIRTSCHAFT & FINANZEN
Text Stephan Eberhardt
Foto Shutterstock
NEU: SELBSTBERECHNUNG DER IMMOBILIENERTRAGSSTEUER (IMMOEST)
WAS MAN IN ZUKUNFT
BEACHTEN SOLLTE
Durch das erste Stabilitätsgesetz 2012 kam es zu einer umfangreichen Neuerung der Besteuerung
von privaten und betrieblichen Immobilienveräußerungen. Die Neuregelung betrifft auch Veräußerungen
durch Privatstiftungen, Körperschaften des öffentlichen Rechts sowie „beschränkt steuerpflichtige“
Körperschaften wie zum Beispiel gemeinnützige Rechtsträger. Normale Körperschaften sehen sich
jedoch nur mit einigen Bestimmungen, nicht mit Melde- und Selbstberechnungspflichten konfrontiert.
ZIELSETZUNG. Die materiellen Regelungen
gelten bereits seit 1. April 2012. Das
Herzstück tritt mit 1. Jänner 2013 in Kraft
und bringt auch Melde- und Selbstberechnungspflichten
für Parteienvertreter (Rechtsanwälte
und Notare) mit sich. Konzeptionell
knüpft die neue Regelung an die
GrESt-Pflicht an, das heißt, die Parteienvertreter
treffen die Verpflichtungen grundsätzlich
nur bei Vorliegen eines GrESt-Tatbestands.
Steuerpolitisch wird dadurch eine
KESt-ähnliche Abzugssteuer für Immobilienveräußerungen
geschaffen, die die Parteienvertreter
abzuwickeln haben. Der durch
die neue Regelung eingeführte besondere
Steuersatz von 25 Prozent mit einer Option
zur Regelbesteuerung entspricht der Besteuerung
von Kapitelerträgen und Substanzgewinnen
aus Kapitalanlagen. Einkünfte,
die mit diesem besonderen Steuersatz erfasst
werden, sind bei der Berechnung der
ESt daher nicht zu berücksichtigen und wirken
nicht progressionserhöhend. Der Steuersatz
gilt grundsätzlich sowohl im betrieblichen
als auch im außerbetrieblichen Bereich.
WELCHE IMMOBILIEN? Der Grundstücksbegriff
richtet sich nach der Altregelung
des EStG, das heißt Grund und Boden, Gebäude
sowie Rechte, die den Vorschriften
des bürgerlichen Rechts über Grundstücke
unterliegen, wobei sich die ertragssteuerliche
Beurteilung am Wirtschaftsgut, das
heißt allen im wirtschaftlichen Verkehr
nach der Verkehrsauffassung selbstständigen,
bewertbaren Gütern jeder Art orientiert.
Dies umfasst also unbebaute Grundstücke,
bebaute Grundstücke, Superädifikate,
Eigentumswohnungen und Grundstücksanteile
einschließlich Grundstückszubehör,
grundsätzlich aber nicht selbstständige
Einrichtungsgegenstände. Da eine
wirtschaftliche Betrachtungsweise gilt,
muss der steuerliche Eigentümer nicht unbedingt
auch zivilrechtlicher Eigentümer
sein (Treuhand, Vorbehaltskauf etc).
ANTEILE AN PERSONENGESELLSCHAFT.
Personengesellschaften gelten abweichend
vom Umsatz- und Verkehrssteuerrecht nur
ertragssteuerlich als „transparent“. Ver-
kauft eine vermögensverwaltende Personengesellschaft
ein Grundstück, gilt dies
als private Grundstücksveräußerung – die
Selbstberechnungspflicht kommt zur Anwendung.
Verkauft ein Gesellschafter einer
vermögensverwaltenden Gesellschaft seinen
Anteil, fällt dies ebenfalls unter die
Neuregelung, jedoch mangels GrESt-Tatbestand
ohne Selbstberechnungspflicht.
VERÄUSSERUNGSVORGÄNGE. Als Veräußerung
gelten Verkauf, Versteigerung,
Verlosung, Tausch, sonstige Realisationsvorgänge,
Zivilteilung und damit verbundene
Veräußerungen, nicht jedoch Verkauf
gegen Rente. Im weiteren Sinne gilt dies
auch für die Umwandlung einer betrieblichen
Personengesellschaft, insbesondere
durch Veränderung der Gesellschafterstruktur,
den Untergang einer Personengesellschaft
sowie Anwachsung oder den
Unternehmenskauf durch eine dem EStG
unterliegende Person. Nicht als Veräußerungsvorgänge
gelten unentgeltliche Übertragungen
wie Schenkung und Erbschaft.
70 FOKUS
DEZEMBER 2012/JÄNNER 2013