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CREDIT SUISSE
Bulletin_1.05
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Text: Pascal Roth, Economic Research
Crash am Wohnungsmarkt bleibt aus
In der Schweiz werden zurzeit viele Wohnungen gebaut und die Preise steigen. 2005 dürfte sich diese
Wachstumsdynamik etwas abschwächen. Mit Einbrüchen wie in den Neunzigerjahren ist aber nicht zu rechnen.
Pascal Roth
pascal.roth.2@credit-suisse.com
«Stockwerkeigentum wird für Leute
zwischen 50 und 75 zunehmend attraktiv.»
Bauen lohnt sich derzeit. Nie zuvor war die
Finanzierung von Immobilien in der Schweiz
so günstig. Dennoch wird zusätzlicher Wohnraum
längerfristig nur nachgefragt, wenn die
Be völkerung respektive die Einkommen wachsen.
Nun sind die Schweizer jedoch nicht gerade
ein geburtenfreudiges Volk: Das durchschnittliche
jährliche Bevölkerungswachstum
lag in den letzten 20 Jahren bei nur 0,3 Prozent.
Wegen des geringen Geburtenüberschusses
wird ein Grossteil der zusätzlichen
Wohnraumnachfrage durch die Zuwanderung
von auslän dischen Personen ausgelöst. Diese
wird stark von konjunkturellen Einflüssen
geprägt. So wies die Schweiz beispielsweise
2003 einen Wanderungssaldo von 43 000
Personen oder rund 0,6 Prozent der Wohnbevölkerung
aus.
Doch auch das Alter spielt bei der Wohnungsnachfrage
eine Rolle, denn die Bedürfnisse
ändern sich je nach Lebensabschnitt.
Junge Leute sind tendenziell mobiler: Ausbildung,
Arbeitsplatzwechsel oder eine neue Beziehung
können Gründe für einen Wohnortswechsel
sein. Die Städte üben in dieser Phase
eine hohe Anziehungskraft aus und es
werden grösstenteils Mietwohnungen nachgefragt.
Mit der Familiengründung nimmt der
Wunsch nach Mobilität jedoch stark ab. Bereits
die 30- bis 39-Jährigen bevorzugen Agglomera
tionsgemeinden. Eigentum wird zum Thema,
häuÞ g als eigenes Haus im Grünen. Im Alter
zwischen 50 und 75 Jahren schliesslich erlangt
Stockwerkeigentum die grösste Bedeutung.
15 Prozent aller Umzugswilligen ziehen dann in
eine Eigentumswohnung um.
Baubewilligungen nehmen zu
Seit dem Tief im Jahr 2002 verzeichnet die
Schweiz wieder eine starke Zunahme der Baubewilligungen;
dies widerspiegelt sich in einem
jährlichen Wachstum von 17 Prozent. 2004
registrierten die Schweizer Gemeinden über
48 000 Baubewilligungen. Rund ein Drittel davon
entfällt auf Einfamilienhäuser, zwei Drittel
auf Mehrfamilienhäuser.
Mit Blick auf alle Teilmärkte fällt die Entwicklung
im Einfamilienhaussegment seit 2002
aber eher schwach aus. Die stärkste Angebotsausweitung
bei Einfamilienhäusern beobachtet
man in den Kantonen Wallis und
Frei burg. Auch die Kantone Appenzell Innerrhoden
und Obwalden weiten ihr Angebot aus.
Die niedrigsten Bewilligungstätigkeiten verzeichnen
die Kantone Basel-Stadt, Genf, Zug
und Zürich, die deutlich unter dem Schweizer
Mittel liegen.
Mietwohnungssegment wird ausgeweitet
In den baubewilligten Mehrfamilienhäusern
wa ren im Jahr 2004 rund 60 Prozent Eigentums-
und 40 Prozent Mietwohnungen geplant.
Über durchschnittliche Zunahmen sowohl beim
Stockwerkeigentum als auch bei Mietwohnungen
haben die Kantone Schwyz, Nidwalden
und Zürich. Eine hohe Bewilligungs tätig -
keit im Mietwohnungssegment, aber eine
unter durchschnittliche Ausweitung von Eigentums
wohnungen verzeichnen die Kantone Freiburg
und Waadt. Im Kanton Zug wiederum
do mi niert Stockwerk eigentum. Überdurchschnitt
lich viele Eigentumswohnungen sind
auch in den Kantonen Aargau, Wallis und
Graubün den geplant.
Wachstum verlangsamt sich
Die hohen Zuwachsraten im Stockwerkeigentum
verzerren das Bild insofern et was, als
die Wachstumsstärke im Mehr fam i lien haus -
markt inzwischen eher durch die rege Bau -
tätigkeit im Bereich Mietwohnungen zu erklären
ist. In den letzten Jahren hat ein Grossteil >
Foto: Pia Zanetti