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CREDIT SUISSE Bulletin_1.05 50 Text: Pascal Roth, Economic Research Crash am Wohnungsmarkt bleibt aus In der Schweiz werden zurzeit viele Wohnungen gebaut und die Preise steigen. 2005 dürfte sich diese Wachstumsdynamik etwas abschwächen. Mit Einbrüchen wie in den Neunzigerjahren ist aber nicht zu rechnen. Pascal Roth pascal.roth.2@credit-suisse.com «Stockwerkeigentum wird für Leute zwischen 50 und 75 zunehmend attraktiv.» Bauen lohnt sich derzeit. Nie zuvor war die Finanzierung von Immobilien in der Schweiz so günstig. Dennoch wird zusätzlicher Wohnraum längerfristig nur nachgefragt, wenn die Be völkerung respektive die Einkommen wachsen. Nun sind die Schweizer jedoch nicht gerade ein geburtenfreudiges Volk: Das durchschnittliche jährliche Bevölkerungswachstum lag in den letzten 20 Jahren bei nur 0,3 Prozent. Wegen des geringen Geburtenüberschusses wird ein Grossteil der zusätzlichen Wohnraumnachfrage durch die Zuwanderung von auslän dischen Personen ausgelöst. Diese wird stark von konjunkturellen Einflüssen geprägt. So wies die Schweiz beispielsweise 2003 einen Wanderungssaldo von 43 000 Personen oder rund 0,6 Prozent der Wohnbevölkerung aus. Doch auch das Alter spielt bei der Wohnungsnachfrage eine Rolle, denn die Bedürfnisse ändern sich je nach Lebensabschnitt. Junge Leute sind tendenziell mobiler: Ausbildung, Arbeitsplatzwechsel oder eine neue Beziehung können Gründe für einen Wohnortswechsel sein. Die Städte üben in dieser Phase eine hohe Anziehungskraft aus und es werden grösstenteils Mietwohnungen nachgefragt. Mit der Familiengründung nimmt der Wunsch nach Mobilität jedoch stark ab. Bereits die 30- bis 39-Jährigen bevorzugen Agglomera tionsgemeinden. Eigentum wird zum Thema, häuÞ g als eigenes Haus im Grünen. Im Alter zwischen 50 und 75 Jahren schliesslich erlangt Stockwerkeigentum die grösste Bedeutung. 15 Prozent aller Umzugswilligen ziehen dann in eine Eigentumswohnung um. Baubewilligungen nehmen zu Seit dem Tief im Jahr 2002 verzeichnet die Schweiz wieder eine starke Zunahme der Baubewilligungen; dies widerspiegelt sich in einem jährlichen Wachstum von 17 Prozent. 2004 registrierten die Schweizer Gemeinden über 48 000 Baubewilligungen. Rund ein Drittel davon entfällt auf Einfamilienhäuser, zwei Drittel auf Mehrfamilienhäuser. Mit Blick auf alle Teilmärkte fällt die Entwicklung im Einfamilienhaussegment seit 2002 aber eher schwach aus. Die stärkste Angebotsausweitung bei Einfamilienhäusern beobachtet man in den Kantonen Wallis und Frei burg. Auch die Kantone Appenzell Innerrhoden und Obwalden weiten ihr Angebot aus. Die niedrigsten Bewilligungstätigkeiten verzeichnen die Kantone Basel-Stadt, Genf, Zug und Zürich, die deutlich unter dem Schweizer Mittel liegen. Mietwohnungssegment wird ausgeweitet In den baubewilligten Mehrfamilienhäusern wa ren im Jahr 2004 rund 60 Prozent Eigentums- und 40 Prozent Mietwohnungen geplant. Über durchschnittliche Zunahmen sowohl beim Stockwerkeigentum als auch bei Mietwohnungen haben die Kantone Schwyz, Nidwalden und Zürich. Eine hohe Bewilligungs tätig - keit im Mietwohnungssegment, aber eine unter durchschnittliche Ausweitung von Eigentums wohnungen verzeichnen die Kantone Freiburg und Waadt. Im Kanton Zug wiederum do mi niert Stockwerk eigentum. Überdurchschnitt lich viele Eigentumswohnungen sind auch in den Kantonen Aargau, Wallis und Graubün den geplant. Wachstum verlangsamt sich Die hohen Zuwachsraten im Stockwerkeigentum verzerren das Bild insofern et was, als die Wachstumsstärke im Mehr fam i lien haus - markt inzwischen eher durch die rege Bau - tätigkeit im Bereich Mietwohnungen zu erklären ist. In den letzten Jahren hat ein Grossteil > Foto: Pia Zanetti
CREDIT SUISSE Bulletin_1.05 Immobilien Wirtschaft 51 Verkaufspreise von Stockwerkeigentum 2004 (in Schweizer Franken) Das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) hat in jeder Schweizer Gemeinde eine Standard-Eigentumswohnung bewertet. Die teuersten Wohnungen werden in den städtischen Ballungszentren sowie in den touristischen Bergregionen angeboten. Quelle: IAZI AG, Bülach; Geostat < 250 000 250 000–300 000 300 000–350 000 350 000–400 000 400 000–450 000 450 000–500 000 500 000–550 000 550 000–600 000 > 600 000
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