Ehitusseadustiku eelnõu seletuskiri 2013 - Justiitsministeerium

Huvigrupid pooldavad ehitise garantii instituudi säilitamist. Lisaks soovitati kaaluda ehitise garantiitugevdamist garantiitöödeks kuluva summa eelneva deponeerimise nõude või mõne muufinantstagatise nõude sisseseadmise läbi.Riigikohus on leidnud, et garantiiregulatsioon kehtivas EhS § 4 järgi on dispositiivne ja seega võivadpooled leppida kokku, millises ulatuses, kui üldse, ehitusettevõtja garantiikohustuse võtab. 74 KehtivaEhS § 4 sellise tõlgendusega ei saa nõustuda, sest kui ehitise garantii oleks dispositiivne, siis ei oleksselle eraldi sätestamisel EhS-s mõtet, kuna VÕS on alati võimaldanud töövõtugarantii kohaldamisekokkuleppimises ning kehtiva EhS § 4 oleks seega olnud üleliigne.Seaduse alusel tekkivat garantiisuhet ehitise omaniku ning ehitaja vahel ei esine üheskivõrdlusriikidest.Praktikas kasutatakse kohustuslikku kindlustuse sõlmimise nõuet Taanis, kuid viimane kehtib ainultlepingutele, mille sõlmib riik või riigi poolt hallatav asutus. 75 Uus-Meremaal katabtarbijatagatisteseadusest tulenev garantii ehitusteenust ning ehitusmaterjale, kuid ei kehti ehitiseletervikuna või selle osale. 76 Samuti ei esine finantstagatise andmise kohustuslikkust. 77 Hetkelkaalutakse Uus-Meremaal ehitaja vastutuse regulatsiooni reformimist ning finantstagatistegaseonduva täpsemat reguleerimist, muuhulgas on pakutud kas kindlustuslepingute kohustuslikuksmuutmist või vabatahtliku kindlustuse korral kindlustuskaitse olemasolust või puudumisest tarbijainformeerimise kohustuse sätestamist. 78Lõike 1 järgi on ehitise garantii näol tegemist seaduse alusel tekkiva võlasuhtega töö teinud isiku ningehitise omaniku vahel. Ehitise garantii kohustus tekkib ainult ettevõtjal, seega majandus- võikutsetegevuse raames ehitusalal tegutseval isikul. Lõige 1 piirab ehitise garantiiga tagatud kohustusedainult sellistele kohustustele, mis tulenevad ehitisele esitatud nõuetest, mis on omakorda reguleeritudvastavas paragrahvis.Ehitise garantii kestuseks on vähemalt kaks aastat ehitise üleandmisest esimesele omanikule (lõige2); ehitise garantii imperatiivsest iseloomust tulenevalt võivad pooled teistsuguses tähtajas kokkuleppida ainult juhul, kui nad näevad ette pikema tähtaja. Täna levinud pea- ja alltöövõtu skeemidestähendab see seda, et sõltumata töö üleandmisest alltöövõtjalt peatöövõtjale, hakkab alltöövõtja poolttehtud töö garantii tähtaeg ehitise omaniku jaoks kulgema hetkest, kui terviktöö antakse üle ehitise(kinnisasja) omanikule. Seetõttu on ka eelduslik, et garantii alusel nõude esitamine käib „ahela“viimase töövõtja vastu ning töövõtjate omavahelisi suhteid reguleerivad eelkõige nendevahelisedlepingud.Kuna garantiitähtaeg hakkab kulgema ehitise üleandmisest on oluline ehitise üleandmisevastuvõtmiseakt, ehitise hilisemal omanikul on see võimalik välja nõuda VÕS § 211 lg 1 alusel.Ehitise garantii kõrvale jäävad alles kõik võimalikud nõuded töövõtulepingust või müügilepingust.Lõike 3 järgi on garantii sisu ehitaja kohustus tagada, et tema poolt teostatud töö tulemusenavalminud ehitis on vastavuses töö üleandmisel kehtivate ehitisele esitatud nõuetega, eeldusel, etehitist või selle osa on sihipäraselt kasutatud ja korras hoitud ning et nõuetele mittevastavus ei oletekkinud mingil töövõtja kohustuste rikkumisest sõltumatul põhjusel (nt loodusõnnetus). Kohustusesisuks on mittevastavuse kõrvaldamine ehitaja oma kulul ning mõistliku aja jooksul, ehitise garantiialusel ei ole seega võimalik nõuda mittevastavusest tulenevate ebamugavuste hüvitamist (nt mujalelamist).74 RKTKo 28. veebruarist 2012, nr 3-2-1-177-11, p 1175 B. Nyman (Editor). BuildingSectorRegulations. A backgroundtoincreasedexchangebetweencountriesinthe Baltic Sea region.Copenhagen, 2004, p 23. Online. Available: http://www.norden.org/da/publikationer/publikationer/2004-547/at_download/publicationfile, 24 August 2010.76 ConsumerGuaranteesAct 1993, section 2 paragraph ‘c’ of goodsdefinition. Online. Available:http://www.legislation.govt.nz/act/public/1993/0091/latest/DLM311053.html, 24 August 2010.77 Department of Building and Housing. Cost-effectivequality: nextgenerationbuildingcontrolin New Zealand.BuildingActReviewdiscussiondocument. Sine loco, 2010, p 38. Online. Available:http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Consulting/pdf/Cost-effective-quality-BAR-discussion-document.pdf, 24 August 2010.78 op cit, p 35 ff.42