Monitoringbericht 2004 - Wohnungsmarkt - Stadtumbau - Stadt Leipzig

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neben der Bauwirtschaft die Finanzierungsinstitute am optimistischsten unter den Befragten. Weitaus geringere Veränderungen werden – wie im Vorjahr – von den großen Vermietern und von Wissenschaft/Büros erwartet. Die Gruppe der Makler geht hingegen von einer Verschlechterung der Nachfragesituation aus. Auch im Leipziger Umland ist die Wohnungsmarktlage durch eine Überangebotssituation bzw. weitgehende Marktentspannung gekennzeichnet: Mit einem Anteil von insgesamt 71% bewertete der Großteil der Kommunen die aktuelle Wohnungsnachfrage als etwas (38%) bzw. viel geringer (33%) als das Angebot. 24% der Befragten gehen von einem ausgeglichenen Verhältnis aus, während 5% die Nachfrage als etwas größer als das Angebot beurteilen. Die Wohnungsmarktlage in drei Jahren wird nach Einschätzung der Kommunen zwar weiterhin durch ein Überangebot geprägt sein, jedoch ebenfalls mit der Tendenz zu einem ausgewogeneren Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Immerhin 14% rechnen in drei Jahren mit leichten Angebotsengpässen auf dem Wohnungsmarkt, während 23% der Gemeinden auch künftig von einer etwas bzw. viel geringeren Nachfrage ausgehen. Ein Anteil von 41% geht in der Zukunft hingegen von einem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage aus. Demzufolge wird insgesamt auch im Umland in den nächsten drei Jahren zwar ein Angebotsüberhang erwartet, gegenüber der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt wird jedoch von einem (leichten) Rückgang des Überangebots in allen Teilsegmenten – bis auf Ein- und Zweifamilienhäuser und den DDR-Wohnungsbau – ausgegangen. Fazit: Die befragten Akteure des Wohnungsmarktes gehen für die kommenden drei Jahre sowohl in der Stadt Leipzig als auch im Umland tendenziell von einem abgeschwächten Überangebot an Wohnungen aus. 3.2 ERWARTETER LEERSTAND IN LEIPZIG UND IM UMLAND Insgesamt 53% der Befragten rechnen innerhalb der nächsten drei Jahre mit einer sinkenden Leerstandsquote auf dem Leipziger Wohnungsmarkt, mehrheitlich wird dabei ein leichter Rückgang erwartet (50%). Von einem Anstieg geht hingegen nur ein relativ kleiner Anteil der Befragten aus (18%). Für den Teilmarkt der unsanierten Wohnungen erwarten jedoch die Akteure künftig deutlich steigende, für den sanierten DDR-Wohnungsbau leicht steigende Leerstände. Damit hat sich die Einschätzung gegenüber 2003 nur geringfügig verändert. Die Umlandgemeinden, die aktuell sehr unterschiedliche Leerstände aufweisen, rechnen in den nächsten drei Jahren insgesamt mit einer annähernd gleich bleibenden Leerstandsquote. Für die Teilmärkte des unsanierten Altbaus und DDR-Wohnungsbaus gehen die Kommunen dagegen von einer leichten Zunahme des Leerstandes aus. Anteil der Befragten in % 80% 60% 40% 20% 0% 0% Erwartete Entwicklung der Leerstandsquote in Leipzig Die Leerstandsquote wird in den nächsten 3 Jahren ... 18% 29% ...stark steigen ...leicht steigen ...etwa gleich bleiben F66 Pa2004- G(3insg) 50% 3% ...leicht sinken ...stark sinken Anteil der Befragten in % Erwartete Entwicklung der Leerstandsquote im Umland in den nächsten 3 Jahren 28 Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 60% 40% 20% 0% 0% 29% 57% 10% ...stark steigen ...leicht steigen ...etwa gleich bleiben ...leicht sinken ...stark sinken Die Leerstandsquote wird innerhalb der nächsten drei Jahre... F66 Pa2004-Umland-G G(1insg) 5%
Fazit: Während die Kommunen im Leipziger Umland überwiegend von einem stagnierenden Wohnungsleerstand ausgehen, erwartet die Mehrzahl der Leipziger Wohnungsmarktakteure, dass die Leerstandsquote in den nächsten drei Jahren in Leipzig leicht sinkt. 3.3 WEITERE ERWARTETE ENTWICKLUNGSTRENDS IN LEIPZIG UND IM UMLAND Tendenziell wird für Leipzig in den nächsten drei Jahren ein Anstieg der Einwohnerzahl und der Haushaltsnachfrage erwartet. Allerdings geht die Mehrzahl der Befragten von sinkender Kaufkraft der Nachfrager aus. Neben steigenden Ansprüchen an die Qualität und weiter wachsender Bedeutung der Lage der Wohnung wird eine steigende Nachfrage für große und für kleine Mietwohnungen gesehen. Bei Wohnungsmieten und Immobilienpreisen wird überwiegend nur wenig Veränderung erwartet, wobei ein Anstieg noch am ehesten bei den Mieten sanierter Altbauten sowie Wohnungen der Baujahre ab 1990 für möglich gehalten wird. Bei den Mieten sanierter Plattenbauten und den Preisen für Eigentumswohnungen wird dagegen eher ein Rückgang gesehen. Im Umland gehen die meisten Befragten von einer gleich bleibenden Einwohnerzahl aus und erwarten auch bei der Haushaltsnachfrage keine wesentlichen Änderungen. Die Mehrzahl rechnet jedoch ebenso wie in Leipzig mit sinkender Kaufkraft der Nachfrager. Nach Ansicht der meisten Kommunen werden in den nächsten drei Jahren die Preise für Eigentumswohnungen eher sinken, während die für Eigenheimgrundstücke eher konstant bleiben. Bei den Wohnungsmieten wird überwiegend wenig Veränderung erwartet, am ehesten noch ein Rückgang bei sanierten Plattenbauten. Die Befragten gehen aber insgesamt von einer zunehmenden Bedeutung der Lage der Wohnung aus. Anteil der Befragten in % 80% 60% 40% 20% 0% 50% 39% Erwartete Entwicklung von Nachfragermerkmalen in Leipzig in den nächsten 3 Jahren 11% Nachfrage der Haushalte insgesamt 51% 25% 24% Nachfrage nach großen Mietwohnungen in Leipzig 57% 28% 15% Nachfrage nach kleinen Mietwohnungen in Leipzig 17% 15% 68% Kaufkraft der Nachfrager leicht/stark steigen in etwa gleich bleiben leicht/stark sinken F66 Pa2003-Abb8-12 G(8Nach) Anteil der Befragten in % Erwartete Entwicklung von Nachfrage und Kaufkraft im Umland in den nächsten 3 Jahren Stadt Leipzig - Monitoringbericht 2004 29 80% 60% 40% 20% 0% 18% 64% 18% Nachfrage der Haushalte insgesamt 38% 54% 52% 8% Nachfrage nach 1-2-FH 13% 35% Nachfrage nach Mietwohnungen 5% 37% 58% Kaufkraft der Nachfrager leicht/stark steigen in etwa gleich bleiben leicht/stark sinken F66 Pa2004-Umland-G G(6Nach) Fazit: Sowohl in Leipzig als auch im Umland wird ein Rückgang der Kaufkraft der Nachfrager erwartet. Darüber hinaus geht die Mehrzahl der Befragten von einer Zunahme der Nachfrage nach kleinen und nach großen Mietwohnungen in Leipzig aus.
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