Immobilien wirtschaft - Haufe.de

24
Titelthema
allem auf lange Sicht, auch wenn es nicht gerade als „sexy story“
gelte und das schnelle Geld verspreche: „Man sieht hohe Renditen
für hohe Risiken – und wie sich aktuell zeigt, kann, wer
hoch steigt, auch tief fallen.“ Abwertungsdruck auf den Immobilienbestand
seines Unternehmens sieht auch Johann Kowar,
Generaldirektor der österreichischen Conwert Immobilien Invest
SE, nicht. Denn das Geschäft smodell erweise sich als stabil
– hochwertige Altbau-Immobilien in zentrumsnahen Lagen in
Großstädten würden weiterhin nachgefragt. Conwert generiere
derzeit Vermietungsrenditen zwischen sechs und sieben Prozent.
Zudem sei ein „Trend hin zum Sachwert festzustellen“, was
sich in den Verkaufspreisen dokumentiere, die zuletzt zweistellig
über dem Buchwert gelegen hätten.
Steiler Aufstieg, freier Fall
Doch auch im Gewerbeimmobilienbereich gibt es anscheinend
nicht überall Wertberichtigungsbedarf – oder zumindest: nicht
überall gleich hohen. So rechnet Bernhard Schoofs, Vorstandsvorsitzender
der Hahn Immobilien-Beteiligungs AG, wenn überhaupt,
nur mit geringem Abwertungsbedarf für den von seinem
Unternehmen gehaltenen Immobilienbestand: „Hier fi nden zurzeit
noch externe und interne Bewertungen statt, die noch nicht
abgeschlossen sind. Zwar können wir uns den Marktverhältnissen
sicher nicht ganz entziehen, doch weisen Handelsimmobilien,
die mit langfristigen Mietverträgen an bonitätsstarke Mieter
vermietet sind, ein geringeres Risikoprofi l auf als andere Immobilienarten.
Daher ist die Preisentwicklung relativ stabil.“
Auch die Wertkorrekturen, die Fondsgesellschaft en auf ihre
Bestände einräumen, fallen deutlich geringer aus, als die bei
den Immobilien-AG. Fragt man Experten, warum dies so ist,
wird auf die unterschiedliche Bewertungspraxis dieser Anlagegesellschaft
en hingewiesen. So erfolge bei den im Prime-Standard
der Börse gelisteten AGs gemäß IAS 40 die vierteljährliche
Bewertung. Man ermittelt an einem bestimmten Stichtag den
„Fair Value“ der Objekte, das heißt, denjenigen Wertbetrag,
bei dem zwei voneinander unabhängige Parteien mit Sachverstand
und Abschlusswillen bereit wären, eine Immobilie (oder
ein anderes Wirtschaft sgut/Asset) zu kaufen respektive zu verkaufen.
Fanden wie in den vergangenen Boom-Jahren der Vor-
Lehman-Periode Käufer und Verkäufer auf einem sehr hohen
03 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
„Handelsimmobilien, die
mit langfristigen Mietverträgen
an Bonitätsstarke
vermietet sind, weisen ein
geringeres Risikoprofi l auf
als andere Immobilienarten.“
Bernhard Schoofs,
Vorstandsvorsitzender der
Hahn Immobilien-Beteiligungs
AG
„Wenn in vorauseilendem
Marktgehorsam Abwertungsbedarf
artikuliert wird,
der sich fundamental kaum
begründen lässt,
ist Vorsicht geboten.“
Dr. Thomas Beyerle,
Chefresearcher Degi
Preisniveau zueinander, freuten sich die Immobilien-AG Quartal
für Quartal über eine hohe Bewertung ihrer Bestände. Dass
diese Preise vor allem durch Leverage-Eff ekte, das heißt billige
Kredite und hohe Fremdkapitalquoten, ermöglicht wurden, erschien
damals off ensichtlich auch vielen Gutachtern als nebensächlich.
Heute, bei veränderter wirtschaft licher Großwetterlage,
fallen nun ebenso hohe Korrekturen auf den Portfoliowert
an, mit den geschilderten Folgen. Dass mit dem Rückzug der
als High-Leverager bekannten Käufergruppen auch die Hochpreisphase
endet, war vor allem für alle diejenigen schmerzlich
zu bemerken, die den Hype genutzt haben, um den Wert ihres
Immobilienbestands und nicht zuletzt auch ihrer AGs künstlich
aufzublähen. Wo es vorher steil bergauf ging, geht es jetzt ebenso
steil bergab.
FK-Kosten als „persönliche Umstände“?
Bei den Off enen Immobilienfonds (OIF), bei denen die Neubewertung
der Portfolios – anders als bei den AGs – nur einmal
im Jahr erfolgt, ist die Wertentwicklung der Immobilienbestände
deutlich weniger volatil. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts
der Bestände der Off enen Immobilienfonds sind die
Sachverständigen (wie alle öff entlich bestellten und vereidigten
Immobiliengutachter) gemäß der deutschen Wertermittlungsverordnung
(WertV) dazu verpfl ichtet, alle wertrelevanten Faktoren
am Markt abzuleiten und von nachhaltigen Annahmen
auszugehen. Was dies konkret bedeutet, sei an einem kurzen
Beispiel geschildert: In den Jahren 2006 und 2007 waren die
Mieten und Vervielfältiger stark gestiegen, was den AGs den
oben angeführten „Wertzuwachs“ beim Immobilienbestand bescherte
(market-to-market!). Viele OIF-Gutachter – meistens
Sachverständige, die über eine Berufserfahrung von zwei bis
drei Immobilienzyklen verfügen, - nahmen dagegen an, dass
ein Vervielfältiger von 20 und mehr kaum nachhaltig sein könne
und rechneten stattdessen mit dem gleitenden Durchschnitt
der vergangenen drei Jahre, etwa mit einem Vervielfältiger von
17. Konsequenz: Auch wenn bei den OIF-Beständen im Zuge
der veränderten Marktlage möglicherweise Wertkorrekturen
anfallen (denn Rezession führt meistens zu höherem Büroleerstand
und damit zu einer schwächeren Performance der entsprechenden
Immobilienbestände), werden sie viel geringer ausfal- |�
Fortsetzung auf Seite 26