Immobilien wirtschaft - Haufe.de

42 Markt + Management
Der Verkaufsfl äche droht das Aus
Richtlinie. Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) will die
Mietfl äche zur neuen Kennzahl bei Einzelhandelsprojekten machen. Somit soll
internationaler Vergleich möglich sein und Manipulationen vorgebeugt werden.
Dr. Joachim Will, Geschäftsführer der ecostra GmbH
Die Verkaufsfl äche spielt bei der Standortentwicklung
im Einzelhandel eine äußerst
wichtige Rolle. Sie legt nicht nur die
zulässige Flächendimension im Bebauungsplan
fest, sondern sie ist zum Teil bis
auf einzelne Warengruppen aufgeschlüsselt.
Dieser Flächenbegriff wird auch im
betrieblichen Controlling verwendet: Der
Umsatz pro Quadratmeter Verkaufsfl äche
ist eine der wesentlichen Kennzahlen im
Standortvergleich. Andere Benchmarks,
wie beispielweise die Verkaufsfl ächenausstattung
pro Einwohner, setzen Interessengruppen
für politisches Lobbying
ein. Auf Grundlage der Verkaufsfl äche
bewerten, argumentieren und entscheiden
Politiker und Investoren über Einzelhandelsentwicklungen
in Deutschland.
Ein Minenfeld also.
Die Verkaufsfl äche ist ein deutschsprachiges
Phänomen und in anderen
Ländern meist unbekannt. Dort denken
Politiker und Projektentwickler in Einheiten
wie Gross Leasable/Lettable Area
(GLA) oder Gross Internal Area (GIA).
Ein länderübergreifender Vergleich von
fl ächenbezogenen Benchmarks führt daher
regelmäßig dazu, dass Äpfel und Birnen
vermischt werden: Die einen meinen
Verkaufsfl äche, die anderen Mietfl äche.
Verkaufsfl äche verwirrt
Diese verschiedenen Bezeichnungen
machen Märkte undurchsichtig, zumal
Verkaufsfl äche selbst in Deutschland
unterschiedlich gebraucht wird. So
können die Genehmigungsbehörden in
Nordrhein-Westfalen durchaus etwas
anderes unter Verkaufsfl äche verstehen
wie die in Baden-Württemberg. Die Ange-
03 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
botsentwicklung im Einzelhandel löst zunehmend
die Branchengrenzen auf, indem
Dienstleistungen in Konzepte integriert
werden. Es stellt sich die Frage, ob zum
Beispiel das Kosmetik- und Friseurstudio
innerhalb eines Drogeriemarkts noch der
Verkaufsfl äche zuzurechnen ist, obwohl
dort keine Warenpräsentation stattfi ndet.
Das Waren- und Dienstleistungsangebot
eines Einzelhandelsbetriebs ändert
sich stetig. Dieser Wandel beeinfl usst
unmittelbar die Flächen- und Nutzungskonzepte.
Hinzu kommt die Kreativität
von Entwicklern und Betreibern, die den
Verkaufsfl ächenbegriff in ihrem Sinne
auslegen. Inzwischen gibt es zahlreiche
Beispiele über Manipulationen oder zumindest
„eigenwillige“ Interpretationen.
Diese Fälle beschäft igen nicht nur die
Gerichte, sondern auch die Wissenschaft .
„Mit Defi nitionen von Verkaufsfl äche
werden mithin die Interessensphären
mehrerer Gruppen berührt. Eine bestimmte
Defi nition kann interessenfördernd
oder -behindernd sein. Außerdem
kann mit einzelnen Defi nitionen das
Verhalten der beteiligten Kreise beeinfl
usst oder gelenkt werden“, schreibt der
frühere Vorsitzende des Ausschusses für
Begriff sdefi nitionen aus der Handels-
und Absatzwirtschaft , Prof. Dr. Lothar
Müller-Hagedorn, in einem jüngst veröffentlichten
Aufsatz.
gif arbeitet an Richtlinie MF-V
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaft
liche Forschung e.V. (gif) will nun
mit einer „Richtlinie zur Berechnung der
Verkaufsfl äche“ (MF-V) für mehr Transparenz
sorgen. Die von der gif erarbeitete
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Auf einen Blick
Die gif-Arbeitsgruppe schafft mit einem
Umrechnungsfaktor eine Grundlage dafür,
wie Projektbeteiligte von Verkaufsauf
Mietfl äche (MF) schließen können.
Die gif arbeitet an der Richtlinie MF-Verkauf,
die Standard werden soll.
Experten betrachten das Vorhaben als Generationenaufgabe.
„Richtlinie zur Berechnung der Mietfl äche
für den gewerblichen Raum“ (MF-G)
hat sich im Markt weitgehend als Standard
etabliert. Eine Arbeitsgruppe der gif,
bestehend aus Baurechtlern, Architekten,
Stadtplanern sowie Experten aus der Immobilienwirtschaft
und aus Forschungsinstituten,
setzte sich in den vergangenen
zwölf Monaten mit den Fragen zur Verkaufsfl
äche auseinander. Es ging darum,
eine eindeutige und praxistaugliche Verkaufsfl
ächendefi nition zu fi nden, die auf
der DIN 277 aufb aut und die der Markt
– vergleichbar mit der MF-G – akzeptiert
und die auch andere Länder, insbesondere
die Schweiz und Österreich, nutzen
können.
Eine stabile Größe bietet auch im Einzelhandel
die Mietfl äche, die in Miet- und
Kaufverträgen festgehalten ist. Die Verkaufsfl
äche ist immer nur ein häufi g nicht
näher bestimmter Teil dieser Mietfl äche.
Insofern würde die Verwendung der Mietfl
äche anstelle der Verkaufsfl äche den Einzelhandelsmarkt
merklich transparenter
machen und Manipulationen vorbeugen.
Das wird aber nicht von heute auf Morgen
gehen. „Ein solcher Systemwechsel ist
Foto: Mario Bonet/gif