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34 Finanzen + Steuern
Schrottimmobilien
und Steuernachzahlungen
Schadensersatz. Geprellte Anleger müssen zahlen, wenn die fi nanzierende Bank dem
Schuldner für eine überteuerte Immobilie entgegenkommt. Eine neue Verfügung der
Finanzverwaltung sorgt nicht nur für Klarheit.
Michael Schreiber, Berlin
In den 90er-Jahren haben Hunderttausende
Anleger völlig überteuerte Immobilien
als steuersparende Altersversorgung
gekauft . Die notwendigen Kredite
zum Grundstückskauf wurden ihnen von
geschäft stüchtigen Anlagevermittlern oft
gleich mitvermittelt. Da die „Schrottimmobilien“
meist nicht die prospektierten
Renditen abwerfen, stehen viele
Käufer vor dem Ruin. Sie können ihre
Kredite nicht zurückzahlen und klagen
Schrottimmobilien: Streit ohne Ende.
03 I 2009 www.immobilienwirtschaft.de
daher zu Tausenden gegen Vermittler
und fi nanzierende Banken.
Sie fordern die Rücknahme des Kreditvertrags.
Im Gegenzug soll die Bank
die Immobilie zurückerhalten. Die juristische
Aufarbeitung dieser Streitfragen
beschäft igt nun schon seit Jahren die
Zivilgerichte. Dabei wurden auch steuerliche
Detailfragen aufgeworfen, die
für betroff ene Anleger zum Teil gravierende
Auswirkungen haben können. Der
Bundesgerichtshof (BGH) räumt Käufern
überteuerter Immobilien in seinem
Grundsatzurteil vom 16. Mai 2006 (Az.
XI ZR 6/04) kein generelles Rückgaberecht
ein. Käufer von Schrottimmobilien
können zwar ihren Kreditvertrag widerrufen,
müssen dann aber den gesamten
Kreditbetrag zurückzahlen. Eine Rückgabe
der Immobilie an die Bank anstelle
der Rückzahlung lehnten die Karlsruher
Richter in dem entschiedenen Fall ab.
Schadensersatzansprüche
Allerdings hat der für Bankenfragen zuständige
IX. Senat des BGH im gleichen
Urteil auch die Erhebung von Schadensersatzansprüchen
gegenüber der fi nanzierenden
Bank erleichtert. Das gilt zumindest
für die Fälle, in denen eine enge
Verfl echtung der kreditgebenden Bank
mit dem Verkäufer oder Vertreiber
eines fi nanzierten Objekts nachweisbar
ist. Das Kreditinstitut muss sich dann
unrichtige Angaben der Vermittler oder
Verkäufer über das Anlageobjekt zu-
rechnen lassen. Hat die Bank insoweit
ihre Aufk lärungspfl icht gegenüber dem
Kunden verletzt, steht diesem Schadensersatz
zu. Vor dem Hintergrund dieser
zivilrechtlichen Rechtsprechung haben
in der letzten Zeit zahlreiche Banken
Schadensersatz in Form eines teilweisen
Schulderlasses geleistet, um den Käufern
den durch Erwerb überteuerter „Schrottimmobilien“
entstandenen Schaden zu
ersetzen.
Neues von der Finanzverwaltung
Fraglich war bisher, wie der Schulderlass
steuerlich bei der Ermittlung der Einkünft
e aus Vermietung und Verpachtung
zu berücksichtigen ist. Nach einer aktuellen
Verfügung des Bayerischen Landesamts
für Steuern vom 16. Juli 2008 (Az.
2211.1.1-2/2 St 32/St33) ist der Schulderlass
wie folgt aufzuteilen:
› Soweit in der Vergangenheit berücksichtigte
Werbungskosten (zu viel
bezahlte Schuldzinsen) ersetzt werden,
liegen negative Werbungskosten
– und damit im Ergebnis steuerpfl
ichtige Einnahmen – vor.
› Soweit der Erlass zu hohe Anschaffungskosten
des Investors abdeckt,
kommt es zu einer Minderung der Anschaff
ungskosten der Eigentumswohnung.
Hinsichtlich des Gebäudeanteils
(90 Prozent) mindert sich ab Veranlagungszeitraum
2007 die Bemessungsgrundlage
für die Abschreibung und
das Abschreibungsvolumen.