Immobilien wirtschaft - Haufe.de

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Auf einen Blick
Immobilien sind aktiv zu führen. Notwendig
ist hierbei eine profunde Kenntnis der
Assets aus Mietmarktsicht.
Vormals konservative Bestandshalter
kommen jetzt wieder in eine vorteilhafte
Position, denn nachhaltige Cashfl ows sichern
Werte.
Faktoren für einen erfolgreichen Marktauftritt
sind neben Kundenzufriedenheit und
attraktivem Preis-Leistungs-Verhältnis ein
integriertes Property Management. Weitere
Vorteile bietet die Fähigkeit zu maßgeschneidertem,
internationalen Reporting
bei erfolgsabhängiger Honorierung.
Portfolio über konzeptgerechte Zukäufe
zu günstigen Konditionen aufwerten. Zur
weiteren Risikodiversifi zierung bieten
sich bei Bedarf gezielte Beimischungen
an, die die Korrelation zur allgemeinen
wirtschaft lichen Entwicklung senken.
Gemeint sind Sozial- und Wohnimmobilien
sowie Kommunalobjekte.
In Portfolien mit Problemobjekten
favorisieren Banken nur allzu gern den
Ansatz, ein gutes Objekt jetzt unter Preisdruck
im Käufermarkt zu veräußern, um
Rückführungen darzustellen oder gar
„Löcher“ zu stopfen. Doch Vorsicht ist
geboten! Denn trotz kurzfristiger Entlastung
kann dieser Schritt langfristig
gesehen zum „Ausbluten“ des Portfolios
führen, da sich die Potenziale und die
Diversifi kationsbasis vermindern.
Sicherheit geht vor Rendite
Es empfi ehlt sich deshalb ein ganzheitlicher
Sicherheitsansatz für das Portfolio,
der weitgehend auf isolierte Einzelmaßnahmen
verzichtet. Es gilt, den Finanzierer
anhand eines überzeugenden
Konzepts für eine längerfristige Unterstützung
zu gewinnen. Nur so kann die
Stabilität und Kompensationswirkung
einer Mehrzahl von Objekten insgesamt
genutzt werden. Auch spielt die transparente
und vertrauensvolle Einbeziehung
des Finanzierers eine große Rolle.
Höchste Bedeutung für das Asset Management
in Krisenzeiten hat die Sicherstellung
einer nachhaltigen Vermietung.
Vor dem Hintergrund eines erstarkenden
Mietermarkts sichern vor allem
zufriedene Kunden und ein attraktives
Preis-Leistungs-Verhältnis relativ zum
Wettbewerb die Vollvermietung. Zum
Einmaleins des Asset Managements
zählt deshalb ein konstruktives und
möglichst persönliches Verhältnis zum
Mieter. Nur wer seinen Kunden langjährig
und dessen Geschäft e aktuell kennt,
weiß desssen Handlungsbedarf zu disponieren.
Auch hat der Mietermix starken
Einfl uss auf das Leerstandsrisiko. Wenig
korrelierende Mieterbranchen schaff en
auf Objektebene Ausfallsicherheit und
Risikoverteilung.
Faktor Property Management
Doch kein Asset Management gelingt
ohne integriertes Property Management.
Erst dieses schafft ein optimales Mietprodukt
aus Sicht des Nutzers. So gilt es
nicht nur die Groß- oder Ankermieter
aufmerksam zu betreuen, sondern jeden
Einzelmieter. Ziel ist die Bereitstellung einer
möglichst geeigneten Umgebung für
die optimale Ausübung des Geschäft s des
Mieters. Er benötigt für sich und seine
Mitarbeiter größtmögliche Aufenthaltsqualität.
Besonders zufriedene Mitarbeiter
sind die Basis für gute Geschäft e des
Mieters und somit seine Ausfallsicherheit.
Oft mals sind es die kleinen Dinge,
die Kundenzufriedenheit ausmachen. In
Zeiten schnellster Kommunikationsmittel
sollte es selbstverständlich sein, dass
beispielsweise nach Auft reten eines technischen
Mangels die Reaktionszeit gegen
null gefahren wird und die Nutzer über
das geplante Handling informiert sind.
Auch Klassiker wie Einwendungen zur
Nebenkostenabrechnung sollten kurzfristig
und fair zur Klärung kommen. Denn
jeder Mieterkontakt ist eine Gelegenheit
Informationen konstruktiv auszutauschen.
Doch gutes Property Management
ist nicht immer selbstverständlich, deutet
man die gegenwärtige Unzufriedenheit
vieler Bestandshalter. Auch bekannte
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Namen schützen nicht vor Unvermögen
an der Objektbasis und Verantwortungslosigkeit
gegenüber den anvertrauten
Assets. Die Zeiten des Verwalters als billiger
Subunternehmer des Asset Managers
sind vorbei. Zu groß ist das Risiko für die
Cashfl ows und den Werterhalt. Gefragt
sind zuverlässige, professionelle Property
Manager, die kontinuierlich und zielorientiert
„auf der Immobilie“ arbeiten. Darüber
hinaus sind Erfahrungen mit internationalem
Investoren, standardisierte
Prozesse, bundesweite Präsenz und die
Fähigkeit zu maßgeschneidertem, internationalen
Reporting bei erfolgsabhängiger
Honorierung wünschenswert.
Ohne Wettbewerbsfähigkeit ist
Markterfolg entweder Glück oder Nachfrageüberhang.
Geordnetes Asset Management
kennt die relative Marktposition
zum Wettbewerb und entwickelt eine
individuelle Objektstrategie, die unter
anderem die Schaff ung und Herausstellung
von Alleinstellungsmerkmalen enthält.
Eine Restrukturierung unter Nachhaltigkeitsaspekten
etwa bietet beonders
in dieser Zeit Gelegenheit, die Marktattraktivität
entscheidend zu verbessern.
Zunehmender Anlagebedarf
In schwierigen Zeiten, wie diesen, steigt
die Bedeutung der wirklich wertrelevanten
Potenziale. Gutes Asset Management
identifi ziert und realisiert
etwa freie Baumassen oder werthaltige
Umnutzungen. Daneben beeinfl ussen
ertragschaff ende Ausbauten und Produktspezialisierungen
kritische Objekte
auch aus Beleihungssicht po si tiv. Die
aktuelle Marktsituation bietet bei Lichte
betrachtet sehr viele Möglichkeiten. So
haben etwa institu tionelle Investoren wie
Versicherungen, Pensionskassen und
Fonds laufend Anlage bedarf. Daneben
sucht zunehmend privates Geld infl ationssichere
Anlagen im Sachwert. Dabei
will der private Anleger sich zunehmend
selbst vom Risikoprofi l und dem Asset
Management überzeugen. Ratings und
das Renomeé der Initiatoren stehen
nicht mehr an erster Stelle. Auch bei der
An lageimmobilie sind wieder Sicherheit
und Substanz gefragt. �|
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