Immobilien wirtschaft - Haufe.de

50 Markt + Management
Sieger: Net Asset Value
Bewertung von Verwaltungsgesellschaft en. Immer mehr Unternehmen wechseln den
Eigentümer. Bevor Berater eingeschaltet werden, ist es ratsam, sich als Verkäufer
mit den Grundzügen der Materie auseinanderzusetzen.
Frank Kirsten, Kirsten & Partner, Hösel
Ist der Firmenwert die Summe aus Immobilien-
und Unternehmenswert? Wie
wichtig sind Laufzeiten von Verwaltungsverträgen?
Bevor eine Unternehmensberatung
eingeschaltet wird, ist es gut, einige
Bewertungs-Parameter zu kennen.
Unternehmensgruppen
Im Hinblick auf Bewertungsfragen können
drei Gruppen von Unternehmen unterschieden
werden: In die Gruppe der
„Verwaltungsgesellschaft en ausschließ-
Wert in T Euro
03 I 2009 www.immobilienwirtschaft.de
lich für Eigenbesitz“ werden alle Unternehmen
eingeordnet, die ausschließlich
für die Verwaltung von eigenem Grundbesitz
gebildet wurden.
Die Gruppe der Mischformen umfasst
Verwaltungsgesellschaft en, die sowohl
über eigenen Grundbesitz verfügen
als auch Umsätze nach außen generieren
(zum Beispiel Maklerdienste, FM-Dienste
für Dritte). Besonders diese Gruppe
erfordert eine sorgfältige Betrachtung der
Umsätze, damit es bei einer möglichen
Kombination von Objekt- und Unter-
Gegenüberstellungen. Auf die Bewertungsmethode kommt es an.
Je nachdem welche Methode angewandt wird, verändert sich der Wert eines Unternehmens.
Die Abbildung zeigt, dass es DEN eindeutig bestimmbaren Unternehmenswert nicht gibt.
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
50.000
Quelle: Kirsten und Partner
nehmensbewertung nicht zu einer Doppelberücksichtigung
von Erlösen kommt.
Der Wert eines Unternehmens hängt aber
auch vom subjektiven Nutzen ab, den Eigentümer
aus ihm ziehen können.
Die Methoden der Unternehmensbewertung
Bei den Bewertungsschemata werden Einzelbewertungs-
und Gesamtbewertungsverfahren
unterschieden. Einzelbewertungsverfahren
bilden die Ist-Werte eines
Unternehmens zu einem Stichtag ab. Bei
der Net-Asset-Value-Methode wird etwa
der Wert des Unternehmens abgebildet,
der sich aus der Summe der Marktwerte
der Immobilien zuzüglich Wert der sonstigen
Vermögenswerte abzüglich der Verbindlichkeiten
ergibt.
Gesamtbewertungsverfahren bilden
demgegenüber (objektivierte) Soll-
Werte eines Unternehmens auf der Basis
zukünft ig erwarteter Zahlungsströme
ab. Die Abschätzung der Soll-Werte
stellt dabei ein Kernproblem der Unternehmensbewertung
dar. Bei dem in
Deutschland bislang häufi g angewendeten
Ertragswertverfahren werden zukünft
ige nachhaltige Gewinne zunächst
für einen bestimmten Planungszeitraum
geschätzt, mit einem Zinssatz diskontiert
und kapitalisiert. Hinzugerechnet
wird eine ewige Rente. Beim gewichteten
Kapitalkostenansatz (WACC-Methode)
handelt es sich demgegenüber um eine
sogenannte Bruttomethode. In einem
ers ten Schritt wird der Marktwert des Gesamtkapitals
ermittelt. In einem zweiten
Schritt wird der Wert des Fremdkapitals
subtrahiert. Das Discounted Cashfl ow