Immobilien wirtschaft - Haufe.de

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Titelthema
Rechnungslegung. Ärger mit IFRS
Auch an den IFRS-Vorschriften sehen viele Marktteilnehmer Korrekturbedarf
– wenngleich nicht alle. „Neubewertungen zu jedem
Quartal sind durchaus sinnvoll, weil sie zur Transparenz beitragen“,
meint etwa Conwert-Chef Kowar.
„Da sieht man gleich am Ende eines Quartals, was los ist und erhält
nicht erst zum Jahresende die Bescherung.“ Auch Alstria-CEO Elamine
bevorzugt die Vierteljahrsberichterstattung, weil sie die Unternehmensentwicklung
für die Märkte transparenter macht. Allerdings sei
zu überlegen, ob sich Quartalsberichte – im Vergleich zu Jahres- oder
Halbjahresberichten etwa – nicht mehr auf das Wesentliche konzentrieren
könnten, wie dies in anderen Ländern der Fall sei. „Sich in
der Quartalsberichterstattung ausschließlich auf Schlüsselkennzahlen
(Umsatz, Nettoeinnahmen, Cashfl ow) zu fokussieren, könnte ein
guter Kompromiss sein.“ Darüber hinaus sollten Elamine zufolge die
gesetzlichen Vorgaben, die für börsennotierte Unternehmen gelten,
auf alle Firmen ausgeweitet werden, die mit dem Geld von Privatanlegern
arbeiten und es verwalten: „Ich fi nde es schon erstaunlich,
dass einige der Unternehmen in der Immobilienbranche keine angemessene
Gewinn- und Verlustrechnung veröffentlichen, geschweige
denn eine Bilanz, obwohl sie Milliarden investieren.“
In Großbritannien sollen sich dagegen, wie aus informierten Kreisen
zu hören ist, Unternehmen mit großem Immobilienvermögen
angesichts der teilweise sehr hohen Abwertungen auf ihre Liegenschaften,
dem daraus folgenden Abschreibungsbedarf und horrenden
Kursverlusten „sehr ungnädig“ gezeigt haben. Die gemäß IFRS/IAS
vorgeschriebenen Quartalsbewertungen des Immobilienbestands
hätten „sich in der Praxis als wenig sinnvoll erwiesen“. Denn von
Vierteljahr zu Vierteljahr den Wert zu bestimmen, der dabei um 100
Basispunkte herauf- und herunterspringen könne, bringe eine viel zu
hohe Volatilität in die Anlageklasse.
In diesen Kontext passt vielleicht eine Randnotiz vom jüngsten Weltwirtschaftsforum
in Davos. Dort kritisierten zahlreiche Spitzenmanager
auf dem Wirtschaftsgipfel im Januar die Basel-II-Vorschriften, die
seit 2007 das Verhältnis des Eigenkapitals der Kreditinstitute zu den
ausgereichten Krediten regeln. Das System lasse keine Differenzierung
zwischen wirtschaftlichen Auf- und Abschwungphasen zu, verstärke
die Schwankungen an den Märkten und erschwere damit in
der Krise die Kreditvergabe. „Um Änderungen an Basel II, aber auch
an der umstrittenen Bilanzierung von Wertpapieren nach ihrem Zeitwert
(„Fair Value“) durchzusetzen, wolle HSBC-Chef Stephen Green
ein „Business 20“-Forum (B20) gründen – eine Lobbygruppe, der 20
Großkonzerne aus aller Welt angehören sollen.
len als bei den AGs. Zudem werden Fremdkapitalkosten ebenso
wie Renditeanforderungen auf das eingesetzte Eigenkapital bei
der Marktbewertung vom Sachverständigen – zumindest in
der Th eorie – als „persönliche Umstände“ gewertet und damit
nicht beachtet. Denn gemäß WertV werden Veränderungen
03 | 2009 www.immobilienwirtschaft.de
auf der FK- oder EK-Seite vom Liegenschaft szinssatz erfasst
– das heißt, wenn höhere Finanzierungskosten zum Beispiel
zu niedrigeren Preisen führen, dann ermitteln die Gutachterausschüsse
nach Auswertung der von ihnen geführten Kaufpreissammlung
auch höhere Liegenschaft szinssätze. Allerdings
urteilten Gutachter nicht allein auf dieser Basis: Sofern Kenntnis
darüber besteht, dass bei jüngeren Verhandlungen abweichende
Preise zustande kamen, werden sie dies bei der Berechnung
der Verkehrswerte berücksichtigen. Transaktionsdaten
aus Notverkäufen allerdings ignorieren die Sachverständigen:
Sie spiegeln nicht die Marktrealität wider, weil der Verkäufer
aus seiner Zwangslage heraus gezwungen ist, deutliche Wertabschläge
zu akzeptieren.
Marktwert ist Marktwert
Der Hauptgrund, warum manche Immobiliengesellschaft en
jetzt abwerten müssen und andere nicht, liegt Experten zufolge
vor allem am Bewertungsverhalten. „Von einem Methodenstreit
kann nicht die Rede sein“, betont Gernot Archner, Geschäft sführer
des BIIS Bundesverbands der Immobiliensachverständigen.
„Marktwert ist Marktwert, gleichgültig mit welcher Methode er
ermittelt wird. Es gibt keinen materiellen Unterschied zwischen
IAS 40 Fair Value und Verkehrswert.“
„Die Ziele der Marktwertdefi nitionen sind immer dieselben
– ob nun in der deutschen WertV oder dem Red Book der
RICS“, sagt auch Gerrit Leopoldsberger FRICS, MAI, Professor
für Immobilienbewertung an der Hochschule Nürtingen-Geislingen.
Im Übrigen seien die Unterschiede zwischen Ertragswertverfahren
oder einer Investmentmethode gering, da sich
die Bewertung eines Gebäudes bei beiden Verfahren an seinen
zu erzielenden Erträgen oder Cashfl ows orientiert. „Ob Sie nun
14 minus drei oder neun plus zwei rechnen – es kommt dasselbe
heraus: elf.“ Zur Verwirrung hätten nicht zuletzt Medienberichte
über die Novellierung der WertV beigetragen, in denen
berichtet wurde, in Deutschland werde nun auch das DCF-Verfahren
eingeführt.
„Der Bund hat sich bei der jetzt anstehenden Novellierung
der WertV sehr restriktiv gegenüber der DCF-Methode gezeigt“,
berichtet Professor Jürgen Simon, wie Leopoldsberger Mitglied
der Expertenkommission, die den Vorschlag zur Neufassung
des Regelwerks ausarbeitete. Vor allem werde weiterhin starker
Wert darauf gelegt, dass der Diskontierungszinssatz marktabgeleitet
sein muss. Damit handelt es sich lediglich um eine Umstellung
des allgemeinen Ertragswertverfahrens nach den §§ 15-20
WertV und nicht um eine klassische DCF-Berechnung. Diese
klare Absage an reine DCF-Prognoseberechnungen bezeichnet
Simon als den bedeutendsten Novellierungsvorschlag. Wurde
bisher in der WertV nur ungenügend dargelegt, unter welchen
Bedingungen künft ige Entwicklungen berücksichtigt werden
können, sei dies nach dem Vorschlag des Expertengremiums
künft ig nur dann möglich, „wenn sie mit hinreichender Sicherheit
aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind“. Dieser
Punkt ist Simon zufolge streitbefangen, aber entscheidend für