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Wandfarbe [83.1]
Vorschriften zur Wandfarbe im laufenden
Mietverhältnis unwirksam
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpfl
ichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in
„neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen“,
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters
unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im
Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern
auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des
Mietverhältnisses vorzunehmen hat. Die formularmäßige unangemessene
Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von
Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung
der Pfl icht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt.
BGH, Urteil v. 18.6.2008, Az.: VIII ZR 224/07
Fakten: Die Parteien streiten
über die Wirksamkeit der
oben genannten Schönheitsreparaturklausel.
Der BGH
gibt dem Mieter recht und
verneint jeglichen Anspruch
des Vermieters gegen den
Mieter auf Vornahme von
Schönheitsreparaturen. Zwar
ist die Klausel hinreichend
klar. Für den durchschnittlichen
Mieter ist ohne Weiteres
ersichtlich, was unter
„hellen“ Farben zu verstehen
ist und dass farbige Gestaltungen
wie „lindgrün“ oder
„hellblau“ nicht als „neutral“
angesehen werden können.
Die Klausel ist hier unwirksam,
weil sie den Mieter
auch während des laufenden
Mietverhältnisses zu einer
Dekoration in der angegebenen
Farbwahl verpfl ichtet
und dadurch in der Gestaltung
seines persönlichen
Lebensbereichs einschränkt,
ohne dass hierfür ein anerkennenswertes
Interesse des
Vermieters besteht.
Fazit: Farbwahlklauseln
sind zwar grundsätzlich
zulässig, doch der BGH
weist in dieser Entscheidung
nochmals darauf hin, dass
die Klausel klarstellen muss,
dass sie für die Rückgabe der
Mietsache gilt, und dass dem
Mieter während des laufenden
Mietverhältnisses die
Farbwahl nicht eingeschränkt
wird. Die in einem Nebensatz
getroff ene Behauptung,
„hellblau“ und „lindgrün“
seien keine „neutralen“ Farben,
wirft die unbeantwortet
gelassene Frage auf, welche
Farben denn als neutral zu
bewerten sind. Der BGH
orientiert sich insoweit an
hier üblichen Wohnungseinrichtungen.
Der BGH
verweist in dieser Entscheidung
auch darauf, dass eine
an starre Fristen geknüpft e
Quotenabgeltungsklausel
zwar unwirksam ist, aber
nicht zur Unwirksamkeit der
Übertragung der Schönheitsreparaturen
führt. Der
Zweck der Abgeltungsklausel
besteht darin, dem Vermieter,
der von dem ausziehenden
Mieter mangels Fälligkeit der
Schönheitsreparaturen keine
Endrenovierung verlangen
kann, wenigstens einen prozentualen
Anteil an Renovierungskosten
seit den letzten
Schönheitsreparaturen
während der Mietzeit zu sichern.
Sie ergänzt deshalb die
Verpfl ichtung des Mieters zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen
für den Fall,
dass die Renovierungspfl icht
noch nicht fällig ist.
Einbauküche [83.2]
Küche des Mieters wird mit Einbau nicht Eigentum
des Vermieters
83
Zur Zubehörseigenschaft einer Einbauküche, die der Mieter in
seine Wohnung einbringt.
BGH, Versäumnisurteil v. 20.11.2008, Az.: IX ZR 180/07
Der Mieter kann die Küche beim Auszug wieder „mitnehmen“.
Fakten: Die Parteien
streiten um das Eigentum an
einer Einbauküche und die
Berechtigung des Mieters,
bei seinem Auszug aus der
Wohnung die wesentlichen
Teile davon mitzunehmen.
Der Mieter hatte bei seinem
Auszug die Einbauküche mit
Ausnahme eines Eckspülelements
entfernt. Der Vermieter
ist der Meinung, die
vom Mieter in die Wohnung
eingebrachte Einbauküche sei
durch den Einbau sein Eigentum
geworden. Der Mieter
ist der Auff assung, was er
zu vorübergehendem Zweck
in die Wohnung einbringe,
könne weder Zubehör noch
wesentlicher Bestandteil
geworden sein. Der BGH
hebt die vorinstanzliche Entscheidung
auf und gibt dem
Mieter recht. Zwar ist die
Einbauküche dazu bestimmt,
dem wirtschaft lichen Zweck
der Wohnung als Hauptsache
zu dienen. Doch die Einbauküche
wird im Rechtsverkehr
nicht als Zubehör angesehen.
Jedenfalls für den süddeutschen
Raum ist festzustellen,
dass es nicht der Verkehrsauffassung
entspricht, Einbauküchen
als Zubehör anzusehen.
Ein Mieter, der die Küche mit
eigenen Mitteln erwirbt, will
in aller Regel die Küche beim
Auszug wieder mitnehmen,
es sei denn, er kann sie an
den Nachmieter verkaufen.
Fazit: Eine vom Mieter
eingebaute Einrichtung
darf der Mieter nach dem
Auszug grundsätzlich wieder
mitnehmen. Anders als bei
der Einbauküche wird der
Mieter etwa einen von ihm
verlegten Laminatboden nach
dem Auszug kaum mitnehmen
wollen, sodass ein
Eigentumsübergang auf den
Vermieter möglich ist. Für
den Fall, dass der Vermieter
den Einbau behalten will,
muss er dem Mieter dann
die Aufwendungen für den
Einbau erstatten.
www.immobilienwirtschaft.de 03 | 2009