Immobilien wirtschaft - Haufe.de

Es scheint, als hätten die Befürworter
der Trennung gerade Oberwasser ...
Rottke: Vielleicht, aber die Verbindung
von Immobilien- und Kapitalmarkt ist
heute wichtiger denn je. Im Moment ist
das Th ema paralysiert, denn noch hat
niemand die Sys temparameter und Variablen
justiert, was ja auch schwer fällt, da
das grenzübergreifend passieren müsste.
Wie kann Vertrauen wieder hergestellt
werden?
Rottke: Wichtig ist jetzt, die Regeln des
Spiels der Finanztransaktionen neu zu justieren.
Dabei gibt es drei Möglichkeiten:
a) Regulierer verbieten intransparente
Geschäft e, wie die von ABCPs; SIVs;
ABS-CDOs, per se; b) Regulierer incentivieren
durch kluge Anreize, wie etwa
Eigenkapitalbehalt von Originatoren; c)
der Markt regelt selbst, dass Produkte
transparent sein und ein hohes Maß an
Sicherheit bieten müssen. Lösung b) und
c) halte ich für sehr wahrscheinlich, a) ist
vor allem aufgrund der globalen Notwendigkeit
nicht durchsetzbar.
Warum führt man kein Maximal Loan
to value (LTV) von 60 Prozent ein?
Rottke: Das geht sicher nicht, da dies
nicht mit vertretbaren Mitteln überprüfbar
wäre. Wenn über mehrere Gesellschaft
en fi nanziert würde, wäre kaum
feststellbar, wie hoch der eigentliche Beleihungsauslauf
wirklich wäre.
Was bedeutet die Krise für die Aus-
und Weiterbildung?
Rottke: Das Erste, was die Unternehmen
leider kurzfristig prozyklisch aus ihren
Budgets herausstreichen, sind die Kosten
für Bildung und Marketing. Dieses Handeln
ist natürlich verständlich, aber wir
verschlimmern das bestehende Problem
dadurch nur. Es ist doch nur zu dieser
Krise gekommen, weil Finanzfachleuten
die Expertise vom Immobilienmarkt
gefehlt hat und umgekehrt. Wir brauchen
darüber hinaus Schnittstellenwissen
auch zu den Megatrends der nächsten 30
Jahre, als da sind; Demografi e, Energie,
Liqui dität und Globalisierung. Als 1989
in den USA die Sparkassen kollabierten,
hat man das Th ema noch erfolgreich lokal
gelöst. Aber in einer verfl ochtenen
Welt geht das nicht mehr.
Was meinen Sie mit Liquidität?
Rottke: Das heißt, Immobilienprodukte
werden indirekt auf der Eigen- und
Fremdkapitalseite gehandelt. Australien
etwa hatte 2006 über 50 Prozent des investmentfähigen
Immobilienvermögens
in Form von REITs am Kapitalmarkt
gelistet. Hierzulande lagen wir im Vergleichszeitraum
bei über einem Prozent.
Was ist das Problem mit den deutschen
Immobilienaktien?
Rottke: Das Volumen ist – das war auch
schon vor der Krise so – vergleichsweise
klein für institutionelle Investoren, sodass
die an sich attraktiven Aktien für
dieses Klientel nicht interessant sind.
Sie können die Quoten von Deutschland
mit denen von Ungarn oder Rumänien
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vergleichen. Derzeit können sich Anleger
nicht umfänglich und mit geringen
Transaktionskosten an Immobilienrisiko
und -rendite der weltweit drittgrößten
Volkswirtschaft beteiligen. Das ist etwas,
was sich sicherlich ändern muss.
Deutsche Investoren haben sich jüngst
unglaublich schnell auf Produkte des
Fremdkapitalfi nanzmarkts gestürzt, die
mit Immobilien besichert sind. Hat
man sich hier übernommen?
Rottke: Das ist wahrscheinlich typisch für
Deutschland. Wir haben uns sehr lange
Zeit damit gelassen, und auf einmal versuchen
wir, in rasend schneller Geschwindigkeit,
alles aufzuholen. Das war beim
Aktienmarkt genauso. Auf der institutionellen
Ebene gibt es das gleiche Th ema.
Mit Immobilien besicherte Papiere haben
in Deutschland – mit großer Ausnahme
des Pfandbriefs – keine Syndizierungsgeschichte;
und doch hätten wir, wenn das
Jahr 2007 so zu Ende gegangen wäre wie
es begann, in einigen Produktkategorien
sogar dem europäischen Verbriefungsmarkt
schlechthin, Großbritannien, fast
auf Augenhöhe begegnen können.
Das wahre Ausmaß der Krise ist sehr
spät erkannt worden. Muss sich die
Wissenschaft hier etwas vorwerfen?
Rottke: Man muss leider selbstkritisch
feststellen: Die Wissenschaft hat hier
versagt. Niemand hat die immensen
Auswirkungen erkannt, die Immobilienmärkte
als fundamentale Fremdkapital-
„ Die Wissenschaft hat bei der Vorhersage der Finanzkrise versagt.
Wir haben höchstens mit lokalen Krisen gerechnet, aber nicht
mit diesem Orkan. Deshalb ist es unabdingbar, dass wir an Hochschulen
vertieft die Schnittstelle von Finanz- und Immobilienwirtschaft
lehren.“
sicherheiten einer jeden Volkswirtschaft
auf die Welt haben. Wir haben höchstens
mit lokalen Krisen gerechnet, aber nicht
mit diesem Orkan. Man hat unterstellt,
das Schneeballsystem würde ewig funktionieren.
Gerade deshalb ist es ja auch
so unabdingbar, dass wir an Hochschulen
die Schnittstelle von Finanz- und Immobilienwirtschaft
vertieft lehren. �|
www.immobilienwirtschaft.de 03 | 2009