Essener Straße 105 - 113 - Junge denkmalgeschützte ...

Wird ein Mietzins von mehr als 75 % der ortsüblichenMarktmiete vereinbart, ist von einer Einkunftserzielungsabsichtauszugehen.Wird ein Mietzins von weniger als 75 % und mehrals 56 % der ortsüblichen Marktmiete vereinbart, istdie Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognosezu prüfen. Die Werbungskosten sindin voller Höhe abziehbar, wenn für die Dauer derVermögensnutzung ein Überschuss erzielt wird. Wirdfür die Dauer der Vermögensnutzung kein Überschusserzielt, wird in Höhe der Differenz zwischendem vereinbarten Mietzins und der ortsüblichenMarktmiete eine unentgeltliche Vermietung angenommenmit der Folge, dass die Werbungskosten inHöhe dieses Anteils nicht abziehbar sind.Wird ein Mietzins von weniger als 56 % der ortsüblichenMarktmiete vereinbart, wird in Höhe der Differenzzur ortsüblichen Marktmiete ohne weitere Prüfungeine unentgeltliche Vermietung angenommenmit der Folge, dass die auf den unentgeltlichen Teilentfallenden Werbungskosten nicht abziehbar sind.Den Investor trifft in jedem Fall die objektive Beweislastüber das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht.Deshalb sollte sich jeder Investor eine Überschussprognosedurch einen Steuerberater erstellenXII. Steuerliche Verhältnisselassen. Dadurch kann das Risiko der späteren Nichtanerkennungder Einkünfte bei einer nicht von vornhereinbeabsichtigten späteren Eigennutzung oderVeräußerung gemindert werden.Die Überschussprognose ist für die Dauer der voraussichtlichenVermögensnutzung zu erstellen: bei einerbefristeten Vermietung für die Dauer der Befristung,bei einer langfristigen Vermietung für die Dauer von30 Jahren. Bei der Ermittlung des Überschusses ist vonden Ergebnissen auszugehen, wie sie sich aus den einkommensteuerrechtlichenVorschriften ergeben werden.Private Veräußerungsgewinne sind nicht in diePrognose einzubeziehen. Erhöhte oder degressiveAbschreibungen sind nur bei befristeter Vermietunganzusetzen.EinkunftsermittlungIst die Vermietung der Eigentumswohnung durchden Investor auf Dauer angelegt und wird für dieDauer der Vermögensnutzung ein Überschuss erzielt,sind die Ergebnisse den Einkünften aus Vermietungund Verpachtung gem. § 21 EStG zuzurechnen undunterliegen der Einkommensbesteuerung.Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung undVerpachtung erfolgt gem. § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG alsÜberschuss der Einnahmen (§ 8 EStG) über die Werbungskosten (§ 9 EStG). Zu den Einnahmen sind u. a.der Mietzins und etwaige Zinsen aus der Instandhaltungsrücklagezu rechnen. Zu den Werbungskostensind u.a. Abschreibungen auf Anschaffungs- bzw.Herstellungskosten, Finanzierungskosten, Verwaltungskostenfür das Sondereigentum und für dasGemeinschaftseigentum, Instandhaltungskosten,sonstige nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten,Notar- und Gerichtskosten für die Grundschuldbestellungzu rechnen.Die Bildung der Instandhaltungsrücklage durch Einzahlungauf das Verwalterkonto zählt nicht zu densofort abzugsfähigen Werbungskosten, sondern erstderen späterer tatsächlicher Verbrauch.Instandsetzungskosten, die in den ersten drei Jahrennach der Anschaffung der Eigentumswohnung anfallenund 15 % der Anschaffungskosten übersteigen,sind anschaffungsnahe Herstellungskosten und nachden gleichen Grundsätzen wie die Anschaffungskostenabzuschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). NachAblauf der drei Jahre sind anfallende Instandsetzungskostennach den Grundsätzen des BMF-Schrei-67