Sicherheit durch Immobilien
Emissiosnsprospekt
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14.3.1.1 Steuerliche Behandlung der<br />
Investitions- und fondsbedingten<br />
Nebenkosten<br />
In dem Investitions- und Finanzierungsplan<br />
(Seiten 53 ff.) geht die Prospektherausgeberin<br />
davon aus, dass die fondsbedingten<br />
Nebenkosten der Investitionsphase<br />
gemäß dem koordinierten Ländererlass<br />
(sog. 5. Bauherrenerlass bzw. Fondserlass)<br />
vom 20. Oktober 2003 teilweise<br />
sofort abzugsfähige Betriebsausgaben<br />
darstellen und nicht als Anschaffungsnebenkosten<br />
aktiviert werden müssen. Mit<br />
diesem Erlass des Bundesfinanzministeriums<br />
wurde u.a. für <strong>Immobilien</strong>fonds<br />
geregelt, unter welchen Voraussetzungen<br />
und in welcher Höhe Fondsnebenkosten<br />
wie z.B. Finanzierungskosten und Eigenkapitalvermittlungsvergütungen<br />
als<br />
laufende Betriebsausgaben geltend gemacht<br />
werden können bzw. wann diese<br />
Aufwendungen den Anschaffungs- und<br />
Herstellungskosten des jeweiligen Objektes<br />
und damit – ggf. anteilig - lediglich<br />
der AfA-Bemessungsgrundlage zugewiesen<br />
werden müssen.<br />
Hiernach sind die Nebenkosten dann zu<br />
aktivieren, wenn ein auf einem Gesamtplan<br />
beruhendes einheitliches Gesamtkonzept<br />
vorliegt. Soweit die Investoren<br />
tatsächlich über mehrere wirtschaftlich<br />
ernsthaft zur Diskussion stehende Investitionsalternativen<br />
zu entscheiden<br />
haben und nicht die Geschäftsleitung,<br />
der Konzeptionär oder die Treuhänderin<br />
automatisch kraft Gesellschaftsvertrag<br />
etc. diese Entscheidung ohne objektbezogene<br />
Einzelweisung des Investors pro Tagesordnungspunkt<br />
treffen können, liegt<br />
kein auf einem Gesamtplan beruhendes<br />
einheitliches Gesamtkonzept und damit<br />
zu aktivierende Nebenkosten vor. Nach<br />
der aktuell geltenden Rechtsauffassung<br />
ist die tatsächliche Entscheidungsfreiheit<br />
der Investoren über die Investitionsgegenstände<br />
und auch deren tatsächlicher<br />
Einfluss auf die Gestaltung der Verträge<br />
entscheidend. D.h. es muss eine wesentliche<br />
bzw. tatsächliche Einflussnahme<br />
der Gesellschafter bei einer Gesellschaft<br />
vorliegen. Eine lediglich theoretische bzw.<br />
nur vertraglich gestaltete Entscheidungsfreiheit<br />
genügt somit nicht.<br />
Die inzwischen erfolgte Betriebsprüfung<br />
des Betriebsstättenfinanzamtes Erlangen<br />
hinsichtlich der vergleichbar konzipierten<br />
Vorläuferfonds hat ergeben, dass die<br />
„Herstellereigenschaft“ für diese Fonds<br />
anerkannt wurde, wenngleich sich hieraus<br />
keine Bindungswirkung für dieses<br />
Beteiligungsangebot ergibt.<br />
Soweit die Investitionsentscheidung<br />
<strong>durch</strong> einen Investorenbeirat erfolgt,<br />
ändert dies ebenfalls nichts an dem vorstehenden<br />
Ergebnis, soweit sich dessen<br />
Mitglieder nicht ganz oder teilweise aus<br />
dem Initiator nahe stehenden Personen<br />
zusammensetzen und die Beiratsentscheidung<br />
frühestens zu einem Zeitpunkt<br />
erfolgt, zu dem bereits zumindest<br />
50% des prospektierten Fondskommanditkapitals<br />
einbezahlt sind. Im Gegensatz<br />
zu dem Investitionsbeirat ist auch eine<br />
pro Gesellschafterversammlung erteilte<br />
Stimmrechtsvollmacht bereits vor Platzierung<br />
von 50% des Kapitals steuerunschädlich,<br />
da diese zu dem allgemeinen<br />
Rechtsgebrauch eines Gesellschafters<br />
gehört.<br />
Da im vorliegenden Fall der Investitionsbeirat<br />
erst ab Einzahlung von mindestens<br />
50% des prospektierten Kapitals bzw.<br />
darüber hinaus gehend mit 50% der beschlossenen<br />
Kapitalerhöhung der Gesellschaft<br />
entscheiden kann und der Beirat<br />
auch nicht aus initiatornahen Personen<br />
bestehen darf, geht die Prospektherausgeberin<br />
davon aus, dass die maßgeblichen<br />
Nebenkosten u. Vergütungen wie<br />
Vorausgewinn der Geschäftsleitung, Kapitalvermittlungsgebühr,<br />
Treuhänderin<br />
und evtl. Bearbeitungsgebühr oder Disagio<br />
der finanzierenden Bank in der im<br />
BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003 definierten<br />
Höhe als Betriebsausgaben zu<br />
behandeln sind.<br />
Im Übrigen unterliegen die in Frage<br />
kommenden typischen Kosten und Vergütungen<br />
der Vermietungsphase, also<br />
nach Beendigung der Investitionsphase<br />
nach Übergang von Nutzen und Lasten<br />
pro Objekt, nicht den Einschränkungen<br />
des Fondserlasses und sind somit im Rahmen<br />
der allgemeinen Regelungen als Betriebsausgaben<br />
abzugsfähig.<br />
Von der Frage, ob Aufwendungen zu aktivieren<br />
oder als Betriebsausgaben zu<br />
berücksichtigen sind, ist die weitere Frage<br />
zu unterscheiden, inwieweit ein sich<br />
dabei ergebendes negatives steuerliches<br />
Ergebnis mit anderen positiven Einkünf-<br />
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