Sicherheit durch Immobilien

neben der Einkommensteuer auch zu
einer Gewerbesteuerpflicht des Investors
führen würde. (3)
Außerdem besteht das Risiko, dass die
Gesellschaft bzw. die Objektgesellschaften
keine Absetzungen für Abnutzungen
(AfA) geltend machen können, wenn die
Finanzverwaltung die Auffassung vertreten
sollte, dass die Immobilien bilanziell
nicht im Anlagevermögen, sondern als
Umlaufvermögen zu erfassen sind. (1)
Umsatzsteuer auf Vermittlungsleistungen
Hinsichtlich der Umsatzsteuer besteht
das Risiko, dass auf die gesamte Vermittlungsleistung
für Eigen- und Fremdkapital
Umsatzsteuer in Höhe von 19% entsteht
und die Liquiditätsrücklage mindert, soweit
das zum Zeitpunkt der Herausgabe
des Prospektes geltende BMF-Schreiben
hierzu aufgehoben wird oder von der
Finanzverwaltung mit anderer Begründung
unberücksichtigt bleibt. Dies würde
zu einem geringeren Gesamtergebnis
und damit zu geringeren Auszahlungen
an den Investor führen. (1)
Erbschaft-und Schenkungsteuer
Vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion
um die Erbschaftsteuer besteht
das Risiko, dass die erbschaftsteuerliche
Belastung durch die Neuregelung höher
sein wird als zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung.
(3)
Grunderwerbsteuer
Sollte die ZBI 5 HOLDING KG vor Platzierung
von mindestens 6% des endgültigen
Kommanditkapitals der Gesellschaft,
unmittelbar oder mittelbar in Immobilien
investieren, besteht innerhalb von 5
Jahren das Risiko, dass erneut Grunderwerbsteuer
für diese Immobilien ausgelöst
wird, soweit weitere Investoren der
Fondsgesellschaft neu beitreten (Kapitalaufstockung).
(1)
Risiko bei Anteilsfinanzierung durch den
Kommanditisten
Bei einer Fremdfinanzierung der Beteiligung
durch einen Investor stellt das jeweilige
Kreditinstitut bei der Kreditentscheidung
i.d.R. nicht nur auf den Wert
des Fondsanteils, sondern auf die persönliche
Bonität des Investors ab, da regelmäßig
eine persönliche und unbegrenzte
Haftung mit dem gesamten persönlichen
Vermögen und Einkommen besteht. Unter
Umständen verlangt das Kreditinstitut
die Mitverpflichtung des Ehegatten. Jede
persönliche Anteilsfinanzierung schränkt
daher einerseits den Kreditspielraum für
zukünftige Kreditaufnahmen ein. (3)
Andererseits ist zu beachten, dass die
Zinsen und die Tilgung ab Valutierung
des Darlehens anfallen. Den Kapitaldienst
muss ein Investor unabhängig von
Zeitpunkt und Höhe der Auszahlungen
durch die Fondsgesellschaft und auch
im Falle des Totalverlusts der Beteiligung
bedienen. Bei einer Verringerung, dem
gänzlichen Wegfall der prognostizierten
Auszahlungen oder dem Totalverlust der
Kapitaleinlage muss ein Investor daher
weiteres eigenes Vermögen für den Kapitaldienst
aufwenden. Im schlimmsten
Fall kann dies zur Zahlungsunfähigkeit
des Investors führen. (3)
Die Wirtschaftlichkeit der Fondsbeteiligung
würde sich außerdem erheblich
verschlechtern, falls die vereinbarten
Zinskonditionen teuerer als die tatsächlich
erwirtschafteten Gewinne aus der
Fondsgesellschaft sind. Sollte sich durch
die Anteilsfinanzierung eine „Überentnahme“
im Sinne des § 4 Abs. 4a EStG
ergeben, kann der Gesellschafter seine
Darlehenszinsen anteilig nicht als Sonderbetriebsausgabe
bei dem Ergebnis der
Gesellschaft steuerlich mindernd geltend
machen. (1)
Aus den genannten Gründen rät die Anbieterin
ausdrücklich von der Fremdfinanzierung
einer Beteiligung ab; sie bietet
auch keine entsprechende Anteilsfinanzierung
an.
Risiken der „kleineren“ Beteiligungssummen
Im Ausnahmefall, kann die Geschäftsleitung
Investoren den Beitritt zu Gesellschaft
mit einer Kapitaleinlage von lediglich
15.000 Euro gestatten. Es wird darauf
hingewiesen, dass bei kleineren Beteiligungen
die Gewinne und Ausgaben im
Missverhältnis stehen können. So können
z.B. hohe Rechts- und Beratungskosten,
Reisekosten und sonstige Sonderbetriebsausgaben
auf Gesellschafterebene
auch zu einem Totalverlust führen. Zumindest
wird die Rentabilität gegenüber
größeren Zeichnungen gemindert. (1, 2)
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