Sicherheit durch Immobilien

ten wird durch Beteiligung der HOLDING
KG als Kommanditkapital (mit jeweils ca.
6 Mio. Euro) gestellt. Als Objektgesellschaft
kommt auch eine Mehrheitsbeteiligung
an einer Objektgesellschaft von
Vorläuferfonds der ZBI in Frage.
Der über den Betrag des Eigenkapitals
hinausgehende Teil der Investitionen der
Objektgesellschaften soll über Fremdkapital
finanziert werden, das jeweils von
den Objektgesellschaften aufzunehmen
ist. Die Höhe des Fremdkapitals beträgt
voraussichtlich ca. 70% der Gesamtinvestition
der Objektgesellschaften. Es
wurden bislang keine verbindlichen Vereinbarungen
über Fremdmittel geschlossen.
Hierbei ist für Investitionen im Jahr 2009
zunächst eine relativ hohe Eigenkapitalquote
von ca. 50% angestrebt, bevor die
Fremdkapitalquote durch Nachfinanzierungen
im Jahr 2010 dann auf insgesamt
bis zu 80% der Anschaffungskosten einschließlich
Erhaltungsaufwand und Baunebenkosten
erhöht werden soll.
Hat die persönlich haftende Gesellschafterin
oder eine mit ihr mittelbar oder
unmittelbar verbundene Person oder ein
mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenes
Unternehmen auf Verlangen
des/der finanzierenden Kreditinstitut(e)
die Bürgschaft für die gesamten oder für
einen Teil der an die Gesellschaft oder
an eine ihrer Tochtergesellschaften zur
Immobilienfinanzierung ausgereichten
Darlehen übernommen, so erhält sie für
die Geschäftsjahre 2009 bis 2011 eine
Avalvergütung in Höhe von bis zu 0,3%
der verbürgten Summen p.a. p.r.t., jedoch
nur unter der aufschiebenden Bedingung,
dass zum 31.12.2011 der durchschnittliche
Darlehenszins einschließlich evtl. Avalgebühren
bei 5,25% p.a. und die Finanzierungsquote
aller Fondsimmobilien bei
durchschnittlich 80% der Anschaffungskosten
einschließlich Erhaltungsaufwand
und Baunebenkosten liegt. Da in
der Liquiditäts- und Ertragsvorschau mit
einem Zinsaufwand von 5,25% gerechnet
wurde, ergeben sich insoweit keine Aufwendungen.
Zu Zeilen A) 4.1 bis 4.3.2. Investitionen in
Immobilien
Nach dem Investitions- und Finanzierungsplan
werden die Objektgesellschaften
insgesamt voraussichtlich 80 Mio.
Euro für den Erwerb von Immobilien aufwenden,
wovon schätzungsweise ca. 12
Mio. auf den Grund und Boden, der Rest
auf die Gebäude entfallen wird.
Da erfahrungsgemäß einige Objekte,
insbesondere diejenigen, die unter
Zwangsverwaltung von Gläubigerbanken
standen, einen teils erheblichen Instandhaltungs-
bzw. Modernisierungsstau aufweisen,
wurden hierfür Aufwendungen
nach bisherigen Erfahrungswerten der
ZBI Gruppe mit brutto 9% der notariellen
Kaufpreise kalkuliert. Daneben wurde
von Baunebenkosten in Höhe von brutto
ca. 1% der Kaufpreise ausgegangen.
Insgesamt ergibt sich somit ein Gesamtinvestitionsvolumen
von insgesamt ca. 88
Mio Euro. Dies entspricht einem durchschnittlichen
Kaufpreis einschließlich der
Instandsetzungsaufwendungen in Höhe
des 11fachen der Jahresnettomiete, die
mit anfänglich insgesamt ca. 8 Mio. Euro
angesetzt wurde. Durch die Einbeziehung
der Instandsetzungsaufwendungen in
den Kaufgrenzfaktor kann von einer weitgehend
einwandfreien Mietsubstanz mit
der entsprechend kalkulierten Faktormiete
ausgegangen werden.
Bei den kalkulierten Erwerbsnebenkosten
handelt es sich um die Aufwendungen
für Grunderwerbsteuer, Notarkosten,
Grundbuchämter und Makler u.ä. Da für
in Berlin gelegene Immobilien insbesondere
hinsichtlich der Grunderwerbsteuer
höhere Aufwendungen anfallen, wurde
aus Vorsichtsgründen hinsichtlich eines
Teilportfolios von 25% der Gesamtinvestition
mit erhöhten Erwerbsnebenkosten
kalkuliert.
Zu Zeilen A) 4.4.2 Analysekosten:
Für finanzmathematische Wirtschaftlichkeitsanalysen
der Objektvorschläge
und der gekauften Objekte in den Jahren
2009 und 2010 erhält die PI Analyse &
Research GmbH & Co. KG einmalig 0,23%
des jeweiligen Eigen- und Fremdkapitals
der Objektgesellschaften zzgl. Mehrwertsteuer.
Die Vergütung wurde steuerlich zu
25% als sofort abzugsfähig behandelt, da
diese Wirtschaftlichkeitsanalysen auch
zur Fremdmittelbeschaffung dienen.
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