Sicherheit durch Immobilien

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7. Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, sich selbst oder einer anderen Gesellschaft der ZBI Zentral Boden Immobilien- Gruppe, an jedem für Investitionszwecke angeschafften Grundstück, unter Befreiung von § 181 BGB, ein unwiderrufliches schuldrechtliches und/oder dingliches Vorkaufsrecht einzuräumen. 8. Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, bei ausreichender Liquidität, bis zu 10% des gesamten einbezahlten Kommanditkapitals zum Ankauf von Beteiligungen bisher emittierter ZBI – Fonds zu verwenden. Der Kauf solcher Beteiligungen hat zum Buchwert, maximal zum Nominalwert zzgl. Agio zu erfolgen. 9. Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, freie Liquidität mittelbar oder unmittelbar nach freiem Ermessen auf cash- Konten, auf Festgeldkonten oder in festverzinslichen Wertpapieren mit einem Rating von mindestens AA (Standard & Poor’s) anzulegen. Sie ist außerdem ermächtigt, freie Liquidität kurzfristig im Wege des Darlehens an andere Publikumsgesellschaften der ZBI-Professional Fonds auszureichen oder als Sicherheit für deren kurzfristige Zwischenfinanzierungsdarlehen zur Verfügung zu stellen oder sich im Wege der stillen Gesellschaft an diesen zu beteiligen, wenn für diese Finanztransaktionen von den anderen Publikumsgesellschaften ausreichende Sicherheiten in Form von erstrangigen Grundschulden bestellt werden. Der Zinssatz bzw. die Avalgebühr beträgt 8,5%p.a.. Die Darlehensausreichung ist in jedem Falle so einzuschränken, dass kein genehmigungspflichtiges Bankgeschäft im Sinne § 1 KWG vorliegt 10. Die Geschäftsleitung ist ermächtigt, das gutachterliche Rating und Monitoring des Fonds, sowie Mikrostandort-Analysen für einzelne oder alle Immobilienobjekte bei der Feri Research GmbH oder einer Rating-Agentur mit vergleichbarem anbieterneutralen Standing in Auftrag zu geben. Die Kosten hierfür trägt die Gesellschaft. § 5 Investitionskriterien 1. Ziel der Gesellschaft ist es unmittelbar oder mittelbar über eine Objekttochtergesellschaft in bestehende Gewerbeimmobilien und/oder Wohn- und Geschäftshäuser sowie in Wohnimmobilien zu investieren. Zur Vorbereitung und qualitativen Eingrenzung der in der Gesellschafterversammlung jeweils durch die Geschäftsleitung vorzutragenden Investitionsvorschläge, gelten nachfolgende Investitionskriterien. Abweichungen von nachstehenden Kriterien sind grundsätzlich denkbar aber nur in von der Geschäftsleitung begründeten Fällen und nur nach Genehmigung der Gesellschafterversammlung mit qualifizierter Mehrheit von 75%. 2. Die vorgeschlagene Immobilie muss über deutliches Wertschöpfungspotential (d.h. mindestens 15% auf den Kaufpreis) innerhalb von maximal 3 Jahren , aufgrund von zum Einkaufszeitpunkt unter Markt liegender Miete, verfügen. Der Einkaufspreis darf zuzüglich zu kalkulierender Erhaltungsaufwendungen bei Instandhaltungsrückstand das 12,5-fache der Jahresnettomiete nicht übersteigen. Wird auf der Basis der marktüblichen Miete erworben, darf der Kauffaktor maximal das 11,0-fache betragen. Diese Miete versteht sich als Nettomiete ohne Umsatzsteuer und umlagefähige Nebenkosten nach dem jeweiligen Mietoder Pachtvertrag. Sie ist aber maximal mit dem laut Due Diligence Prüfung aktuell am Markt zu erzielenden Wert anzusetzen. Leerstandsflächen von bis zu 30% der Gesamtfläche können mit 50% der durchschnittlichen Quadratmetermiete des jeweiligen Investitionsobjektes pro leerstehenden qm zur Ermittlung der vorstehenden Einkaufsfaktorgrenzen erhöhend berücksichtigt werden; dies gilt nicht für Gewerbe- bzw. Büroflächen. Einkaufspreis im Sinne dieses Absatzes ist: notarieller Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, gegebenenfalls nach Abzug aller geldwerten Vorteile, die bei Kaufpreisfälligkeit zufließen. Erhaltungsaufwendungen zur Beseitigung von Instandhaltungsstau und die Kosten jener Renovierungsmaßnahmen, die zur Schaffung eines marktüblichen mittleren Mietstandards nötig sind, sind dem Einkaufspreis zur Ermittlung der Einkaufsfaktorgrenzen hinzuzurechnen. Alle weiteren Nebenkosten der Gesellschaft oder deren Objektgesellschaften zählen nicht zu dem Einkaufspreis in der vorstehenden Definition. 122
3. Eine nachhaltige Vermietung muss bei Gewerbeflächen für mindestens 70% der Fläche gesichert sein. 4. Die Wirtschaftlichkeit der Investition ist von der PI Analyse & Research GmbH & Co. KG, jeweils anhand der von der Geschäftsleitung mitzuteilenden Detailinformationen, mit einer statischen Planprognoserechnung über Investitionshöhe, Finanzierung, Ertrag und Liquidität vor Steuern als Mid-Case Szenario zu kalkulieren und in der Gesellschafterversammlung auf Basis der Ist - Miete(n), zzgl. eventueller Leerstands-Soll-Mieten, zu präsentieren. Für die Richtigkeit der mitgeteilten Detailinformationen ist allein die Geschäftsleitung verantwortlich. Steuerliche Vor- und Nachteile sind bei der zu beschließenden Investition, falls vom Prospekt negativ abweichendes Recht durch aktuellere Rechtsentwicklungen droht, durch einen Steuerberater zumindest mündlich der Gesellschafterversammlung aufzuzeigen, soweit eine Schriftform nicht durch andere Bestimmungen dieses Vertrages oder standesrechtlicher Auflagen vorgeschrieben ist. 5. Die Geschäftsleitung und deren gesellschaftsrechtlich verbundene Unternehmen und Personen dürfen bei der Einbringung von Investitionsobjekten in den Fonds individualvertraglich keine Handelsaufschläge, Bauträgergewinnaufschläge oder Vergütungsvereinbarungen zu deren Gunsten über die Selbstkosten hinaus weder mittelbar noch unmittelbar vereinbaren. Die im Rahmen der Kaufabwicklung zu erbringenden Dienstleistungen (z.B. technische und kaufmännische Due Diligence Prüfung aller Vertragsverhältnisse, Verifizierung diverser Objektvorschläge, Finanzierungsvermittlung, etc.) gehören zu den originären Geschäftsführungsaufgaben, für deren Erfüllung der Geschäftsleitung grundsätzlich keine dienst- oder werkvertraglichen Vergütungen von der Gesellschaft geschuldet werden. Baubetreuungsleistungen darf die Geschäftsleitung bzw. mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene Unternehmen oder mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene Personen jedoch nach HOAI nach Abschluss der Sanierung abrechnen, wenn bei der Sanierung die für das so betreute Immobilienprojekt kalkulierten Sanierungskosten eingehalten bzw. maximal um 5% überschritten wurden und die kalkulierten Sanierungskosten auch nach Begleichung dieser HOAI-Rechnung eingehalten bzw. um maximal 5% überschritten werden würden. Für Vermietungsmaklertätigkeit bezahlt die Gesellschaft den tätigen Vermietungsmaklern die martktübliche Maklervergütung, maximal jedoch 2,5 Nettomonatsmieten bei Wohnimmobilien und maximal 3,5 Nettomonatsmieten bei Gewerbeimmobilien bezogen auf die vermittelten Räumlichkeiten jeweils zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Der Geschäftsleitung bzw. den mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenen Unternehmen oder den mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenen Personen bezahlt die Gesellschaft, wenn diese die Vermietungsmaklertätigkeit nachweislich selbst übernommen haben, eine Maklervergütung bis zur Höhe von maximal zwei Nettomonatsmieten bezogen auf die vermittelten Räumlichkeiten zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Die Gesellschaft bezahlt außerdem die Vergütungen für die laufende Hausverwaltung. Die mit Ankauf fällige, dem den Ankauf vermittelnden Makler – auch wenn es sich bei diesem um die Geschäftsleitung oder ein mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenes Unternehmen oder um eine mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundene Person handelt -versprochene Vergütung wird ebenfalls bezahlt, soweit sie 3,0% des notariellen Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer nicht überschreitet. Eine höhere Maklervergütung bis zu maximal 5% des notariellen Kaufpreises zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer kann von der Gesellschafterversammlung für den Einzelfall und ausschließlich zugunsten echter Fremdmakler, die in keiner mittelbaren oder unmittelbaren gesellschaftsrechtlichen Beziehung zur Geschäftsleitung stehen, beschlossen werden. Der Geschäftsleitung bzw. den mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenen Unternehmen oder den mit ihr mittelbar oder unmittelbar verbundenen Personen ist es auch nicht gestattet, für solche Fremdmakler als Untermakler zu fungieren. Wird ein Objekt im Wege der Zwangsversteigerung erworben ist die Geschäftsleitung ermächtigt, einem Makler – auch wenn es sich bei diesem 123
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