Sicherheit durch Immobilien

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14.3.1.1 Steuerliche Behandlung der Investitions- und fondsbedingten Nebenkosten In dem Investitions- und Finanzierungsplan (Seiten 53 ff.) geht die Prospektherausgeberin davon aus, dass die fondsbedingten Nebenkosten der Investitionsphase gemäß dem koordinierten Ländererlass (sog. 5. Bauherrenerlass bzw. Fondserlass) vom 20. Oktober 2003 teilweise sofort abzugsfähige Betriebsausgaben darstellen und nicht als Anschaffungsnebenkosten aktiviert werden müssen. Mit diesem Erlass des Bundesfinanzministeriums wurde u.a. für Immobilienfonds geregelt, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe Fondsnebenkosten wie z.B. Finanzierungskosten und Eigenkapitalvermittlungsvergütungen als laufende Betriebsausgaben geltend gemacht werden können bzw. wann diese Aufwendungen den Anschaffungs- und Herstellungskosten des jeweiligen Objektes und damit – ggf. anteilig - lediglich der AfA-Bemessungsgrundlage zugewiesen werden müssen. Hiernach sind die Nebenkosten dann zu aktivieren, wenn ein auf einem Gesamtplan beruhendes einheitliches Gesamtkonzept vorliegt. Soweit die Investoren tatsächlich über mehrere wirtschaftlich ernsthaft zur Diskussion stehende Investitionsalternativen zu entscheiden haben und nicht die Geschäftsleitung, der Konzeptionär oder die Treuhänderin automatisch kraft Gesellschaftsvertrag etc. diese Entscheidung ohne objektbezogene Einzelweisung des Investors pro Tagesordnungspunkt treffen können, liegt kein auf einem Gesamtplan beruhendes einheitliches Gesamtkonzept und damit zu aktivierende Nebenkosten vor. Nach der aktuell geltenden Rechtsauffassung ist die tatsächliche Entscheidungsfreiheit der Investoren über die Investitionsgegenstände und auch deren tatsächlicher Einfluss auf die Gestaltung der Verträge entscheidend. D.h. es muss eine wesentliche bzw. tatsächliche Einflussnahme der Gesellschafter bei einer Gesellschaft vorliegen. Eine lediglich theoretische bzw. nur vertraglich gestaltete Entscheidungsfreiheit genügt somit nicht. Die inzwischen erfolgte Betriebsprüfung des Betriebsstättenfinanzamtes Erlangen hinsichtlich der vergleichbar konzipierten Vorläuferfonds hat ergeben, dass die „Herstellereigenschaft“ für diese Fonds anerkannt wurde, wenngleich sich hieraus keine Bindungswirkung für dieses Beteiligungsangebot ergibt. Soweit die Investitionsentscheidung durch einen Investorenbeirat erfolgt, ändert dies ebenfalls nichts an dem vorstehenden Ergebnis, soweit sich dessen Mitglieder nicht ganz oder teilweise aus dem Initiator nahe stehenden Personen zusammensetzen und die Beiratsentscheidung frühestens zu einem Zeitpunkt erfolgt, zu dem bereits zumindest 50% des prospektierten Fondskommanditkapitals einbezahlt sind. Im Gegensatz zu dem Investitionsbeirat ist auch eine pro Gesellschafterversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht bereits vor Platzierung von 50% des Kapitals steuerunschädlich, da diese zu dem allgemeinen Rechtsgebrauch eines Gesellschafters gehört. Da im vorliegenden Fall der Investitionsbeirat erst ab Einzahlung von mindestens 50% des prospektierten Kapitals bzw. darüber hinaus gehend mit 50% der beschlossenen Kapitalerhöhung der Gesellschaft entscheiden kann und der Beirat auch nicht aus initiatornahen Personen bestehen darf, geht die Prospektherausgeberin davon aus, dass die maßgeblichen Nebenkosten u. Vergütungen wie Vorausgewinn der Geschäftsleitung, Kapitalvermittlungsgebühr, Treuhänderin und evtl. Bearbeitungsgebühr oder Disagio der finanzierenden Bank in der im BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2003 definierten Höhe als Betriebsausgaben zu behandeln sind. Im Übrigen unterliegen die in Frage kommenden typischen Kosten und Vergütungen der Vermietungsphase, also nach Beendigung der Investitionsphase nach Übergang von Nutzen und Lasten pro Objekt, nicht den Einschränkungen des Fondserlasses und sind somit im Rahmen der allgemeinen Regelungen als Betriebsausgaben abzugsfähig. Von der Frage, ob Aufwendungen zu aktivieren oder als Betriebsausgaben zu berücksichtigen sind, ist die weitere Frage zu unterscheiden, inwieweit ein sich dabei ergebendes negatives steuerliches Ergebnis mit anderen positiven Einkünf- 106
ten des Anlegers ausgeglichen werden kann oder ob dieses nach § 15b EStG nur mit späteren Gewinnen aus derselben Beteiligung verrechnet werden kann (vgl. hierzu unten). 14.3.1.2 Absetzungen für Abnutzungen, Modernisierungsaufwendungen Für Modernisierungskosten, die den Wohnwert deutlich steigern, können in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG) sowie bei Baudenkmälern (§ 7i EStG) im Herstellungsjahr und den folgenden 7 Jahren (unter den in den entsprechenden Vorschriften genannten Voraussetzungen) Abschreibungen in Höhe von je 9% p.a. und in den darauf folgenden 4 Jahren in Höhe von je 7% p.a. in Anspruch genommen werden.. Aufteilung der sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben in der Investitionsphase (Prognose) Gesamtbetrag in € davon sofort als Betriebsausgabe abzugsfähig in € Sofort abzugsfähig in % des Beteiligungskapitals ohne Agio* Allgem. Verwaltungskosten für Jahresabschluss 386.120 386.120 1,00% Treuhänder / Mittelverwendungskontrolle 911.420 227.855 0,59% Sachverständigenvergütung u. Sonstiges 300.000 75.000 0,19% Rechtsberatung 70.686 38.556 0,10% Prospekt- und Steuer- Gutachten 26.775 0 0,00% Analysekosten 258.647 64.662 0,17% Gesellschafterversammlungskosten 219.678 219.678 0,57% Kapitalvermittlungsvergütung 5.598.109 2.436.651 6,30% Konzeptionsvergütung, finanzmathematische 1.210.641 0 0,00% Wirtschaftlichkeitsanalyse, Prospektdruck Erhaltungsaufwand 7.200.000 7.200.000 18,60% BaFin Gebühren und Sonstiges 18.000 0 0,00% Vorausgewinn Vermietungsphase pro Objekt 2.099.160 2.099.160 5,42% Summe 18.299.235 12.747.682 32,93% *Rundungsdifferenzen sind softwarebedingt möglich. Die auf den Gebäudeanteil entfallenden Anschaffungskosten der zu erwerbenden Immobilien werden im Rahmen der Absetzungen für Abnutzungen (Abschreibungen) steuerlich berücksichtigt. Hierzu sind die Anschaffungskosten auf die Restnutzungsdauer von 40 Jahren (Altgebäude hergestellt bis 31.12.1924) mit 2,5% p.a. bzw. in anderen Fällen auf 50 Jahren linear mit 2% p.a. abzuschreiben. Bei Gewerbeimmobilien können teilweise geringere Restnutzungsdauern vorliegen, was zu entsprechend höheren linearen Abschreibungssätzen führt. Aufwendungen für Instandsetzungen und Modernisierungen können, soweit diese nicht zu einer wesentlichen Verbesserung des Bauwerkes führen und somit nicht den Gebrauchswert deutlich steigern, innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb bis max. 15% der Anschaffungskosten des Gebäudeanteils sofort als Betriebsausgabe berücksichtigt werden (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Übersteigen sie die Grenze von 15%, sind sie insgesamt zu aktivieren. 14.3.1.3 Verlustausgleichsbeschränkung auf die Einkunftsquelle durch § 15b EStG Auch bei Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht ist zu prüfen, ob anfänglich auftretende negative Ergebnisanteile aus der Beteiligung beim Anleger sofort steuerlich zu berücksichtigen sind oder ob diese unter die Verlustverrechnungsbeschränkung des § 15b EStG fallen. Durch § 15b EStG werden bei „modellhaften Gestaltungen“ wie dem hier vorliegenden Verluste, soweit sie in der Anlaufphase mehr als 10% bezogen auf das Eigenkapital der Investition betragen, in der betreffenden Einkunftsquelle „eingekapselt“, d.h. ein Ausgleich der Verluste mit deren anderen positiven Einkünften der Gesellschafter im Verlustentstehungsjahr ist nicht möglich. Nachdem die ZBI 5 HOLDING KG für die Objektpersonengesellschaften in der In- 107
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